Les masques commencent à tomber. Les difficultés du marché immobilier, du fait notamment de la remontée des taux d’intérêt, commencent à affecter le marché de la Pierre Papier. La collecte ralentit, les demandes de rachats se multiplient, et la valeur des actifs diminue. Certains véhicules n’ont d’autres choix que de baisser le prix de leur part. Est-on à l’aube d’une baisse généralisée des véhicules de Pierre Papier ? Jusqu’à quand et combien ? Quelle stratégie adopter face à ces menaces ?
Baisse du prix des parts
Cela fait plusieurs mois maintenant que les professionnels du secteur s’interrogent sur le marché de la Pierre Papier. La fin du crédit facile, l’inflation et la baisse du pouvoir d’achat immobilier fragilisent le marché et les prix de l’immobilier. Or qui dit baisse des prix immobiliers dit, naturellement, baisse de la valeur des actifs des SCPI.
Investir en Pierre Papier revient à investir, indirectement, en immobilier. En achetant des parts d’une SCPI, vous devenez propriétaire d’une portion d’un patrimoine immobilier, recevez des loyers à hauteur de votre participation, et bénéficiez – ou subissez, l’évolution de la valeur des actifs.
Mais une hausse ou une baisse des prix de l’immobilier n’engendre pas automatiquement une hausse ou une baisse du prix de la part d’une SCPI. Une SCPI n’est pas cotée (contrairement à une SIIC par exemple) et son prix n’évolue pas tous les jours. C’est généralement en fin d’année qu’une société de gestion va évaluer la valeur de ses actifs et, si cette valeur a fortement évolué, va augmenter ou diminuer le prix de sa part. Mais rien n’oblige une société de gestion à augmenter le prix de sa part au moindre pourcentage d’évolution : la loi exige de faire évoluer le prix des parts uniquement lorsque l’écart avec la valeur de reconstitution dépasse les 10 %.
Quelles SCPI résistent à la baisse des prix de l’immobilier ?, titrions-nous fin mai, en mettant justement l’accent sur ces SCPI dont la valeur de la part était décotée par rapport à leurs actifs fin 2022, et qui bénéficiaient donc d’une sorte de coussin de sécurité en cas de baisse des prix.
Le 7 juillet dernier, l’AMF appelait à la vigilance sur les fonds immobiliers qui « qui font face à un certain nombre de vulnérabilités que le ralentissement, voire le retournement du marché pourraient cristalliser ». Le gendarme boursier a notamment rappelé le risque de liquidité de ces fonds investis en immobiliers, actif peu liquide par nature.
Malheureusement, plus on parle de risque de liquidité, plus celui-ci devient présent : les alertes de l’AMF et d’autres professionnels n’ont fait que renforcer l’inquiétude des épargnants, qui sont incités à racheter leurs parts au plus tôt pour éviter de subir une correction.
Dans le même temps, la collecte des SCPI au premier semestre est en baisse de 23% par rapport à l’an dernier (elle reste quand même positive à 4,1 milliards), mais toutes les SCPI n’arrivent pas à collecter, et celles qui n’arrivent pas sont généralement celles qui subissent le plus de demandes de rachats. Résultats, pour faire face à ces demandes, elles sont obligées de vendre, vite et donc à un mauvais prix, provoquant ainsi une baisse de la valeur de leur patrimoine immobilier.
Face à ces risques, de nombreuses sociétés de gestion ont décidé de réaliser une expertise exceptionnelle de leur patrimoine à fin juin 2023. Au risque donc de devoir réévaluer la valeur de leur part. Le couperet est ainsi tombé chez Amundi, forcée de procéder à une baisse du prix des parts de ses SCPI de bureaux de 12% pour la Rivoli Avenir Patrimoine à 17% pour la SCPI Européenne Genepierre, et 14% pour Edissimo. D’autres SCPI pourraient suivre, en particulier sur le secteur du bureau, le plus affecté par les hausses de taux et surtout le développement du télétravail.
Faut-il fuir la Pierre Papier ?
Nul doute que le marché des SCPI de rendement est entré dans une phase de turbulence. L’euphorie des dernières années, avec une collecte qui atteignait des records chaque année, des prix qui augmentaient régulièrement et surtout, des rendements compris entre 4 et 6% net de tous frais, sans rien faire, semble désormais loin.
Si les rendements ne semblent pas devoir être remis en cause (ils pourraient même grimper avec l’inflation), le risque de voir la valeur d’une part chuter, de 5 ou 10%, voire plus si on se réfère aux SCPI d’Amundi, a de quoi refroidir les potentiels investisseurs. Plus qu’une baisse du marché immobilier, le principal risque d’une SCPI est de devoir subir des demandes de rachats massives, avec donc l’obligation de vendre des actifs, à la casse, ce qui provoquerait une chute de leurs valorisations.
Dès lors, la capacité qu’a une SCPI à pouvoir face un afflux de demandes, parce qu’elle a suffisamment de liquidités ou parce qu’elle continue à bien collecter, devient un des critères essentiels pour investir, au moins autant que le rendement, la diversification ou la valeur de reconstitution. Ce sont donc surtout ces critères que nous avons regardés lors de la constitution en début d’année de notre palmarès des meilleures SCPI 2023.
Dans cette période de turbulence, les experts de Meilleurtaux Placement réaffirment leurs convictions fortes sur les SCPI de ce palmarès. Si le marché des SCPI traverse une zone de turbulence, il offre donc aussi des opportunités. Certes, l’investissement reste risqué, l’immobilier n’a jamais été un placement sans risque, mais l’investisseur qui fait les bons choix peut espérer réaliser un bon investissement sur un horizon long terme (l’horizon qui est de tout manière obligatoire pour tout investissement en SCPI), surtout s’il a investi sur un véhicule qui profite des déboires d’autres pour racheter des biens à la casse.
Une poignée d'acteurs se démarquent et continuent de collecter de façon importante depuis le début de l'année, parmi lesquels nous retrouvons en tête les sociétés Voisins (Epargne Pierre et Epargne Pierre Europe) et Sofidy (Immorente et Sofidy Europe Invest), toutes dans le top 5 de notre palmarès. Ce sont ces SCPI, capables de capter des liquidités au travers de leur collecte, qui sauront bénéficier des opportunités offertes par le marché.
Notre véhicule pour saisir les opportunités
Accéder à la Pierre Papier sans que les frais de souscription ne viennent trop rogner sur le rendement espéré, c’est possible. Avec la SC MeilleurImmo, gérée par Sofidy, vous pouvez investir dans l’immobilier au sein des contrats d’assurance-vie et des plans d’épargne retraite souscris chez meilleurtaux Placement et ce, sans frais d’entrée.
De plus, la diversification est au cœur de la stratégie de la SC MeilleurImmo pour une meilleure mutualisation des risques mais aussi pour profiter des différentes dynamiques de marché.
La SC MeilleurImmo diversifie son portefeuille avec :
- plusieurs typologies d’actifs immobiliers (SCPI, Sociétés civiles, OPCI, Immobilier en direct, OPCVM immobiliers, foncières cotées...).
- plusieurs secteurs (bureaux, commerces, résidentiel, logistique, hôtels, campings...)
- plusieurs zones géographiques (France, Espace économique européen, Royaume-Uni, Suisse).
La SC MeilleurImmo est le véhicule idéal pour saisir les opportunités qui ne manqueront pas de se présenter dans les prochains mois sur l’immobilier commercial. Créée fin 2022, la SC a choisi volontairement de ne pas encore investir toute sa collecte, et souhaite prendre le temps de la sélectivité dans un marché tendu. Au 30 juin 2023, la SC détenait encore 25% de liquidités, soit environ 15 millions d’euros. Récemment, la SC a renforcé son exposition à l'hôtellerie (9,7 % de l'actif brut) suite à l'acquisition par Sofidy d’une participation dans les murs d'un hôtel B&B à Francfort bien situé à proximité du parc des expositions.
Cette prudence explique la relative stabilité du prix de la part de MeilleurImmo depuis son lancement (+0,19%), là où beaucoup de véhicules immobiliers affichent des baisses. A noter aussi que la SC ayant investi fin 2022 sur un panier de SCPI, elle ne commence à recevoir des loyers que depuis quelques semaines, le délai de jouissance des loyers étant généralement fixé à 6 mois.
La SC MeilleurImmo est également le véhicule choisi par Marc Fiorentino pour investir dans sa gestion pilotée (à hauteur de 15% environ dans le profil équilibté). Comme le dit Marc : « L’investissement immobilier est et restera un élément essentiel de votre patrimoine. Incontournable dans une optique de diversification. Notre ambition est de vous offrir le meilleur de la pierre-papier selon un ADN qui nous est cher : frais les plus bas, diversification, couple rendement / risque attractif. Je suis donc particulièrement heureux de pouvoir vous proposer la SC Meilleurimmo, notre placement pierre papier À ZERO FRAIS D’ENTRÉE, disponible en exclusivité dans nos contrats d’Assurance Vie et nos Plans d’Epargne Retraite, et conçu en partenariat avec Sofidy, un acteur de référence sur l’immobilier. »
A noter : Avant d’investir, il convient d’être informé que la SC MeilleurImmo est un placement à long terme et qu’il est recommandé aux investisseurs de conserver leurs parts pendant une période d'au moins 8 ans. L’objectif de rendement de la SC MeilleurImmo est de 4%** annuel nets de frais de gestion (en contrepartie d’un risque de perte en capital).
Communication non contractuelle à caractère publicitaire.
* Le Taux de Distribution est égal au rapport entre le dividende brut versé au titre de l’année écoulée et la valeur des parts au 1er janvier de cette même année de référence. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures.
** Performance nette de frais de gestion de l’unité de compte, mais hors frais de gestion du contrat et hors fiscalité.
Comme tout investissement, l'immobilier présente des risques :
- La baisse de la valeur du placement. Le capital investi n’est pas garanti. Sa valeur évolue dans le temps, en relation étroite avec l’état de la conjoncture de l’immobilier. Cette conjoncture suit des cycles successifs, avec des phases à la hausse et à la baisse.
- La diminution des revenus locatifs. Dans un contexte économique moins favorable, la baisse des revenus locatifs versés aux associés est due à la diminution du taux d’occupation financier et/ou à la baisse du montant global des loyers versés par les locataires. Cette baisse peut être toutefois atténuée par l’effet de la mutualisation des risques grâce à la diversification immobilière et locative du portefeuille.
- La liquidité. L'immobilier n’étant pas un produit coté, il présente une liquidité moindre comparée aux actifs financiers. Les conditions de cession (délais, prix) peuvent ainsi varier en fonction de l’évolution du marché de l’immobilier.
