SCPI : le moment de se tourner vers le tourisme ?

Avec la hausse des taux, l’immobilier traverse une zone de turbulence. Plusieurs SCPI ont procédé à des baisses de parts et les investisseurs craignent les prochaines annonces. Ces craintes font passer au second rang les avantages de ces véhicules qui permettent d’investir dans l’immobilier sans souci de gestion et avec un ticket d’entrée faible. Un de ses autres avantages réside dans la possibilité d’investir dans des thématiques parfois non accessibles aux épargnants avec un investissement immobilier classique, notamment l’immobilier touristique, un secteur particulièrement porteur…

Le tourisme : un secteur porteur à nouveau dans la course

Depuis 2022, le secteur du tourisme a connu un fort regain, lequel a profité aux SCPI investissant principalement dans l’immobilier touristique.

Rien qu’en France, la fréquentation des hébergements touristiques sur un an a augmenté de 12,6 % au premier trimestre et de 3,4 % au 2e trimestre 2023. En Europe, la fréquentation des hébergements touristiques a augmenté de 0,9 % au 1er semestre 2023 par rapport à la période pré-pandémique de 2019. Cette augmentation est encore plus significative par rapport au 1er semestre de 2022 : + 12,9 %.

Nombre de nuitées hôtelières par trimestre (en milliers)

Source : Insee, en partenariat avec les comités régionaux du tourisme (CRT)

Le tourisme est en effet un secteur attrayant et cela l’est d’autant plus en Europe. La France est la destination touristique mondiale n°1 et l’Europe concentre 50 % du tourisme mondial.

Ainsi, le tourisme est un secteur dans lequel investir est bien plus accessible qu’on ne le croit puisqu’il ne sera pas nécessaire d’acheter un hôtel tout entier pour profiter de ce secteur prometteur.

Vous pouvez investir dans l’immobilier touristique avec un faible ticket d’entrée avec les SCPI (5 000 € minimum pour Atream Hôtels).

Pour rappel, une SCPI (société civile de placement immobilier) est un véhicule de placement qui offre la possibilité pour un épargnant d’investir dans un portefeuille diversifié de biens immobiliers gérés par une société de gestion. Les revenus issus des loyers et les éventuelles plus-values lors de la revente des biens sont ensuite redistribués aux investisseurs en fonction du nombre de parts détenues. Les SCPI peuvent investir dans différentes typologies d’actifs et certaines font le choix de se spécialiser et n’investissent que dans une thématique d’actifs (la santé, le commerce, la logistique, le tourisme, etc.).

La SCPI Atream Hôtels, qui investit dans des actifs hôteliers en Europe a bénéficié de cette reprise post-Covid-19. La crise sanitaire fut une période durant laquelle la SCPI Atream Hôtels a maintenu des taux de distribution de 2,80 % en 2020 et 2,64 % en 2021 avant de retrouver un taux de distribution de 4,8 %* sur le premier trimestre 2022. Sur l’année 2022, la SCPI a enregistré un taux de distribution de 5,05 %* (bien au-dessus du taux de distribution moyen à 4,53 % en 2022) et elle prévoit de maintenir ce niveau pour 2023. Cette solide reprise démontre la bonne gestion de la SCPI.

Des opportunités à saisir malgré un contexte immobilier morose

Les SCPI sont directement dépendantes de la bonne santé du marché de l'immobilier. Si le contexte d’inflation favorise les rendements locatifs, la hausse rapide des taux de financement met à mal, elle, la demande immobilière via une baisse des volumes des transactions locatives provoquant la baisse des valorisations des biens. Ainsi certaines SCPI, par absence de collecte et de liquidité, ne peuvent faire face aux demandes de rachats des investisseurs. Résultats, pour faire face à ces demandes, elles sont obligées de vendre, vite et donc à un mauvais prix, provoquant ainsi une baisse de la valeur de leur patrimoine immobilier. Tel fut le cas pour une poignée de SCPI.

Au contraire, d’autres SCPI ont la capacité à faire face au contexte actuel. En particulier les SCPI diversifiés, et notamment qui n’investissent pas dans l’immobilier de bureau particulièrement affecté par la hausse des taux, mais aussi le développement du télétravail. Il faut également privilégier les SCPI qui collectent encore, et ont une réserve de liquidité qui permet de résister, voire même d’en profiter pour acheter des biens à prix cassé.

Au final, seule une poignée de SCPI sont concernées par la baisse de leur valeur de reconstitution. Il convient ainsi de se montrer plus sélectif dans ses choix d’investissement afin de sélectionner les bons élèves de par une gestion prudente et une stratégie d’investissement solide. Parmi les bons élèves, Atream Hôtels, la SCPI spécialisée dans l’immobilier touristique.

Pourquoi investir dans Atream Hôtels ?

Lancée en 2016, Atream Hôtels était la toute première SCPI permettant d’investir dans des murs d’hôtels et des résidences de tourisme, un secteur d’activité très peu accessible aux investisseurs avec un investissement locatif classique.

Atream Hôtels fait partie du lot de SCPI qui restent attractives en 2023, et elle ne manque pas d’atouts pour le démontrer :

• Une thématique porteuse : les locataires de la SCPI, des grandes enseignes de l’hôtellerie et d’hébergement touristique (Belambra, Mercure Hôtels, Pierre et Vacances, Center Parcs…), affichent des résultats d’activités très solides. Le RevPar (revenu par chambre) de la SCPI était en hausse de +18 % en juin 2023 par rapport à juin 2022, principalement tiré par la hausse des prix.

• Des baux longs favorables à la stabilité locative et la pérennité des revenus. La durée résiduelle moyenne des baux au 30 juin 2023 était d’environ 14 ans.

• La SCPI Atream Hôtels affiche un taux de recouvrement des loyers de près de 94 % au 2ème trimestre 2023 et un taux d’occupation financier de 99 %.

• La SCPI bénéficie d’une décote de 6,31 % au 30/09/2023 (contre 8,47 % au 31/12/2022). Une expertise réalisée le 30 septembre 2023 (sur la base des comptes au 30 juin 2023) a acté une variation de -1,99 % de la valeur de reconstitution des parts. La valeur de reconstitution (la valeur expertisée du parc immobilier dont on rajoute les liquidités et diminuée de l'ensemble des charges) est ainsi passée de 1084,7 € à 1 063,07 €. La forte décote dont bénéficiait la SCPI a donc permis d’amortir cette baisse.

Pour rappel : la valeur de la part d’une SCPI doit obligatoirement se trouver à plus ou moins 10 % du montant de sa valeur de reconstitution. Si le prix de part est inférieur au montant de la valeur de reconstitution, alors la SCPI est en situation de décote. Cette décote permet de garder une marge pour faire face aux dévalorisations de son patrimoine (comme actuellement) sans que cela n’affecte le prix de la part.

• La diversification géographique et la diversification des actifs de la SCPI permettent de limiter les risques mais également d’obtenir un avantage fiscal. Atream Hôtels investit dans des actifs hôteliers et des hébergements touristiques situés dans plusieurs pays européens avec des investissements situés dans des zones économiques solides de la zone euro telles que l’Allemagne, les Pays-Bas, la Belgique et la France.

• La SCPI Atream Hôtels étant principalement étrangère, les investisseurs bénéficient d’un avantage fiscal qui améliore le rendement réel de la SCPI. Ainsi les loyers seront imposés dans les pays dans lesquels se situent les biens. Puis, grâce à des conventions fiscales établies entre la France et les pays d’implantation, les investisseurs bénéficie d’une imposition plus légère sur leurs revenus de source étrangère lesquels échappent également aux prélèvements sociaux de 17,2 %.

• Pour finir, la société de gestion prévoit un taux de distribution pour 2023 similaire à celui de 2022, soit un taux de distribution prévisionnel pour 2023 à 5 %.

Communication non contractuelle à caractère publicitaire.

* Le Taux de Distribution est égal au rapport entre le dividende brut versé au titre de l’année écoulée et la valeur des parts au 1er janvier de cette même année de référence. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures.

Comme tout investissement, l'immobilier présente des risques :

- La baisse de la valeur du placement. Le capital investi n’est pas garanti. Sa valeur évolue dans le temps, en relation étroite avec l’état de la conjoncture de l’immobilier. Cette conjoncture suit des cycles successifs, avec des phases à la hausse et à la baisse.

- La diminution des revenus locatifs. Dans un contexte économique moins favorable, la baisse des revenus locatifs versés aux associés est due à la diminution du taux d’occupation financier et/ou à la baisse du montant global des loyers versés par les locataires. Cette baisse peut être toutefois atténuée par l’effet de la mutualisation des risques grâce à la diversification immobilière et locative du portefeuille.

- La liquidité. L'immobilier n’étant pas un produit coté, il présente une liquidité moindre comparée aux actifs financiers. Les conditions de cession (délais, prix) peuvent ainsi varier en fonction de l’évolution du marché de l’immobilier.