Visant un rendement supérieur à celui initialement annoncé lors de son lancement en début d'année, la SCPI Sofidynamic renforce son attrait. De plus, elle offre de nombreux autres avantages : commission de souscription limitée à 2 %, diversification et mutualisation du risque et surtout, elle se révèle particulièrement intéressante pour les investisseurs souhaitant investir en nue-propriété et donc avec un coût d'entrée réduit, tout en offrant un potentiel de valorisation à long terme.
La stratégie d’investissement de Sofidynamic
Sofidynamic est une SCPI dédiée à l'acquisition et à la gestion d'un portefeuille immobilier diversifié. Elle se concentre principalement sur l'investissement dans des murs de commerces (retail parks, moyennes surfaces de périphérie, galeries commerciales, commerces de pied d’immeubles...) et en immobilier d’activité au sens large (logistique, principalement dite «urbaine», locaux d’activité, entrepôts, stockage pour particuliers, locaux industriels, data centers...). En complément, elle peut également investir dans des bureaux, l’hôtellerie et loisirs, la santé et les résidences gérées.
La SCPI cible l’acquisition de biens situés dans l’Espace Économique Européen, au Royaume-Uni et en Suisse. Avec une diversification géographique, elle réduit son exposition aux risques. Ainsi, en cas de difficultés économiques ou de fluctuations du marché dans une région spécifique, la répartition des actifs dans différentes régions ou pays permet de minimiser les impacts négatifs sur l’ensemble du portefeuille.
De plus, la diversification des types d'actifs diminue le risque lié à une classe d'actifs spécifique, chacun pouvant réagir différemment aux aléas du marché. Par exemple, le secteur de l’hôtellerie a été gravement touché par la crise sanitaire, impactant fortement les SCPI spécialisées dans ce domaine.
En diversifiant ses investissements sur différents marchés immobiliers et types d'actifs, la SCPI est en mesure de saisir les opportunités de croissance là où elles apparaissent, tout en limitant l'impact de mauvaises performances dans d'autres régions ou catégories d'actifs.
Un objectif de rendement en hausse
Le profil de performance de la SCPI est orienté vers la distribution d'un haut rendement supérieur à celui de la moyenne des SCPI de rendement diversifié. Au 1er trimestre 2024 et depuis le début de la commercialisation de la SCPI le 24 janvier, 9,2 M€ ont été collectés et un premier investissement a été réalisé avec l'acquisition d’un centre commercial O'Parinor situé à Aulnay-sous-Bois, en région parisienne. Cet investissement répond au couple risque/rendement élevé (supérieur à 10 % dans ce cas précis) recherché par la SCPI, tout en assurant une forte mutualisation du risque grâce à la présence de près de 200 locataires dans ce centre commercial.
Compte tenu du bon démarrage de l'activité de la SCPI, celle-ci vise ainsi un objectif de taux de distribution brut annualisée supérieur, minimum 8 % brut de fiscalité au titre de 2024. Lors du lancement de la SCPI, celle-ci prévoyait un taux de distribution annuel cible non garanti de 7 % brut de fiscalité.
Par ailleurs, attention aux frais lorsque vous investissez en SCPI, notamment aux frais de souscription. La commission de souscription de la SCPI Sofidynamic est limitée à 2 %, quand les frais de souscription d’autres SCPI peuvent osciller entre 7 % et 12 %. Même si nommée « commission de souscription », celle-ci est indolore à la souscription puisque le taux de rendement de la SCPI est calculé sur le prix de la part, frais inclus. L’investisseur découvrira l’impact des frais de souscription lorsqu’il cédera ses parts. Il récupérera ainsi la valeur de ses parts diminuée des frais de souscription, c’est la valeur de retrait. Avant de souscrire des parts de SCPI, il est alors essentiel de comparer attentivement les frais associés à chaque SCPI.
Investir en nue-propriété : particulièrement intéressant avec la SCPI Sofidynamic
Souscrire des parts de SCPI en nue-propriété consiste à diviser la pleine propriété en deux parties : la nue-propriété (la détention du bien) que vous achetez à un prix réduit, et l'usufruit (le droit de percevoir les revenus). Ce processus est appelé démembrement, et il s'étend sur une période de 3 à 20 ans selon les SCPI. À la fin de cette période, la pleine propriété revient au nu-propriétaire, qui peut alors percevoir les revenus locatifs.
Durant la période de démembrement, l’investisseur profite alors d’une décote qui diffère selon les SCPI mais aussi de la durée du démembrement.
Par exemple, avec la SCPI Immorente gérée par la société de gestion Sofidy, si vous investissez en nue-propriété pour une durée de 10 ans, vous bénéficiez d'une décote de 33,5 %. Avec la SCPI Sofidynamic, les clés de répartition pour investir en nue-propriété sont plus intéressantes sur la même durée. Sur 10 ans, elle est de 42,75 %. L’épargnant achète donc la nue-propriété des parts avec une décote très avantageuse.
Les clés de répartition de Sofidynamic pour investir en démembrement :
| Durée | 7 ans | 8 ans | 9 ans | 10 ans | 11 ans | 12 ans | 13 ans | 14 ans | 15 ans |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Nue-propriété | 65,50% | 62,00% | 59,25% | 57,25% | 55,50% | 53,75% | 52,00% | 51,00% | 50,00% |
| Usufruit | 34,50% | 38,00% | 40,75% | 42,75% | 44,50% | 46,25% | 48,00% | 49,00% | 50,00% |
Les caractéristique de la SCPI Sofidynamic
- Taux de distribution annuel cible non garanti de 8 % brut de fiscalité.
- Prix d'une part : 300 €.
- Minimum de souscription : 1 part, soit 300 €.
- Une commission de souscription réduite : 2 %
- Jouissance des parts : 1er jour du 6e mois suivant l'enregistrement de la souscription et l'encaissement des fonds.
- Possibilité d’investir en pleine propriété ou en démembrement.
- Durée de détention minimale recommandée : 8 ans.
- Commission de retrait : 5 % en cas de retrait avant 8 ans de détention et 0 % au-delà.
Communication non contractuelle à but publicitaire
*Le Taux de Distribution est égal au rapport entre le dividende brut versé au titre de l’année écoulée et la valeur des parts au 1er janvier de cette même année de référence. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures.
Les performances passées ne préjugent pas des performances futures et ne sont pas constantes dans le temps.
Comme tout investissement, l'immobilier présente des risques :
La baisse de la valeur du placement. Le capital investi dans une SCPI n’est pas garanti. La valeur de part d'une SCPI évolue dans le temps, en relation étroite avec l’état de la conjoncture de l'immobilier d'entreprise. Cette conjoncture suit des cycles successifs, avec des phases à la hausse et à la baisse.
La diminution des revenus locatifs. Dans un contexte économique moins favorable, la baisse des revenus locatifs versés aux associés est due à la diminution du taux d’occupation financier et/ou à la baisse du montant global des loyers versés par les locataires. Cette baisse peut être toutefois atténuée par l’effet de la mutualisation des risques grâce à la diversification immobilière et locative du portefeuille de la SCPI.
La liquidité. La SCPI n’étant pas un produit coté, elle présente une liquidité moindre comparée aux actifs financiers. Les conditions de cession (délais, prix) peuvent ainsi varier en fonction de l’évolution du marché de l’immobilier d'entreprise et du marché des parts de SCPI.
