Après une année de collectes record, l’horizon s’assombrit pour les SCPI. La collecte des SCPI au premier semestre est en baisse de 23 % par rapport à l’an dernier et certaines SCPI ont été contraintes de réévaluer le prix de leurs parts en raison d'une diminution de la valeur de leurs actifs. Mais comme dans toute crise, il y a les SCPI qui en pâtissent et celles qui résistent et qui sont alors en position de force pour saisir de nouvelles opportunités dans le contexte actuel.
Investir en SCPI est-il toujours une bonne idée ?
Dans un contexte immobilier morose, la SCPI est un produit d’épargne sur lequel les investisseurs s’interrogent légitimement.
Cette période difficile pour les SCPI fait suite à la hausse des taux, qui provoque une baisse de la demande et donc une baisse de valeurs des actifs, et qui a donc conduit à un décalage entre le prix des parts des SCPI et leur valeur de reconstitution. Autrement dit, la valeur du parc immobilier de la plupart des SCPI baisse entrainant un réajustement à la baisse de la valeur du prix de part de certaines SCPI.
Un mouvement de panique sur le marché est le principal risque pour une SCPI. En subissant des demandes de rachats massives, une SCPI serait dans l’obligation de vendre des actifs, à la casse, ce qui provoquerait une chute de sa valorisation.
Au-delà de la valeur de reconstitution, il convient de ne pas perdre de vue deux caractéristiques principales de la SCPI : ce placement est avant tout un produit de rendement et un produit d’épargne long terme :
- Les rendements restent constants. Les SCPI ont maintenu l'an dernier un taux de distribution moyen dans la même lignée de ceux des années précédentes : 4,53 % en 2022. Après une année 2020 marquée par la crise sanitaire et un taux de distribution de 4,18 % en moyenne, et une année 2021 affichant un taux moyen de 4,45 %, le rendement moyen atteint son niveau le plus élevé depuis 2016. De plus, le contexte inflationniste agit sur les loyers. Ceux-ci étant indexés sur l’indice des prix à la consommation, l’inflation favorise les rendements locatifs.
- Comme tout placement immobilier, la SCPI est un produit d’épargne sur lequel il faut investir à long terme pour ne pas craindre des baisses passagères. Sur les 15 dernières années (entre 2007 et 2022), les SCPI ont offert un TRI moyen de 5,7%, bien qu’elles aient subi une baisse moyenne du prix des part de 5,07 % en 2008. Sur les 15 prochaines années, les perspectives de rendement restent donc élevées.
Pour s’éviter toute perte, un principe de base reste essentiel : la diversification. Cette règle s’applique non seulement entre les produits d’épargne mais aussi au sein même des SCPI. C’est pourquoi le mieux pour bien sélectionner une SCPI, c’est de la décortiquer : la gestion, les réserves, la décote, les actifs, la localisation des immeubles…
Par ailleurs, dans le contexte actuel, la capacité qu’a une SCPI à pouvoir face un afflux de demandes, parce qu’elle a suffisamment de liquidités ou parce qu’elle continue à bien collecter, devient un des critères essentiels pour investir, au moins autant que le rendement, la diversification ou la valeur de reconstitution. Ce sont donc surtout ces critères que nous avons regardés lors de la constitution en début d’année de notre palmarès des meilleures SCPI 2023.
Dans ce classement, Epargne Pierre (n°1 de notre palmarès) et Immorente (2e de notre palmarès) sont de celles qui résistent, cette dernière ayant même relevé son objectif de rendement pour 2023.
La SCPI Epargne Pierre : une décote rassurante
Crée en 2013, la SCPI Epargne Pierre compte 10 ans plus tard près de 400 actifs loués à environ 1 000 entreprises et a investi plus de 2,5 Mds €.
La SCPI Epargne Pierre se caractérise par sa variété géographique avec des actifs dans toute la France et sa répartition sectorielle. La diversification n’est pas son seul atout. La SCPI affiche aussi une décote de 8,24 % (le prix de la part est inférieur à la valeur de reconstitution) ce qui représente un coussin de sécurité dans le cadre d’un marché immobilier baissier.
Dans le dernier rapport trimestriel publié en juillet 2023, Jean Christophe Antoine, président d’Atland Voisin, gérant d’Epargne Pierre, assure que, à horizon fin 2023 – début 2024, « le prix de part continuera de bénéficier d’une décote favorable par rapport à la valeur de reconstitution. En pratique, nous anticipons une légère baisse des valeurs d’expertise fin 2023, et donc une légère baisse de la valeur de reconstitution. Mais cette dernière restera sensiblement supérieure au prix de souscription. »
Pour rappel, rien n’oblige une société de gestion à augmenter le prix de sa part au moindre pourcentage d’évolution : la loi exige de faire évoluer le prix des parts uniquement lorsque l’écart avec la valeur de reconstitution dépasse les 10 %. Ainsi, une décote qui indique que le prix de la part est inférieur à la valeur de reconstitution est bon signe surtout dans le cadre d’un marché immobilier baissier (c’est le cas pour Epargne Pierre). Au contraire, une surcote indique que le prix de la part est surévalué ce qui peut conduire à une la baisse du prix de la part.
Au niveau de la collecte, celle-ci « devrait se maintenir à un niveau soutenu, permettant de saisir des opportunités favorables à la performance future du fonds. Concrètement, nous anticipons un volume d’environ 30 à 40 M€ par mois. Ce qui participe également au maintien de la bonne liquidité de votre SCPI. »
La diversification sectorielle d’Epargne Pierre repose sur trois blocs :
- Les bureaux,
- Les commerces composés de boutiques en centre-ville et de retail park,
- Le solde comprend essentiellement des locaux d’activités, des entrepôts, des actifs dédiés à la santé ou à l’éducation mais aussi du tourisme de plein air (camping).
La stratégie d’Epargne Pierre repose également sur la métropolisation. Près de 70 % du patrimoine d’Epargne Pierre est situé dans les métropoles régionales et les villes intermédiaires. Un choix alimenté par la solidité des marchés régionaux (le développement des métropoles, un équilibre entre l’offre et la demande de bureau, la solidité de la consommation locale…).
La SCPI Epargne Pierre prévoit également un maintien de la collecte, ce qui lui permettrait de saisir des opportunités favorables à la performance future du fonds. Pour 2023, la SCPI anticipe un revenu stable et un taux de distribution entre 5,20 % et 5,30 %* (non garanti).
La SCPI Immorente : perspectives de rendement en hausse
La SCPI Immorente est l’une des plus anciennes SCPI du marché. Lancée en 1988, la SCPI a prouvé sa solidité en traversant des crises et en continuant de servir des rendements qui sont restés stables dans le temps. En 2023, elle fait partie des SCPI historiques qui n’ont rien à envier aux nouvelles venues sur le marché. La diversification, maître-mot dans sa stratégie, permet à la SCPI de faire face aux aléas du marché.
Sa collecte nette s’établit à 216 M€ depuis le début de l’année et fait d’Immorente un des leaders du marché des SCPI avec une part de marché en collecte nette en constante augmentation à 5,3 % sur le 1er semestre 2023, (contre 3,9 % sur l'année 2022 et 3,5 % sur l'année 2021).
La collecte du 1er semestre est également un atout considérable pour cette SCPI quand d’autres SCPI voient leur collecte en perte de vitesse. Ceci reflète la confiance des épargnants et donne à la SCPI les moyens de saisir les opportunités.
La SCPI Immorente attache également une grande importance à la diversification et à la mutualisation du risque. Elle investit principalement dans des murs de boutiques, de magasins et des bureaux en privilégiant les principales métropoles européennes en France, au Royaume-Uni, en Irlande, aux Pays-Bas, en Allemagne et en Belgique.
Une collecte solide, de la diversification, des valeurs d’expertise stables (- 0,2 % en 2020, + 2,2 % en 2021 et + 0,4 % en 2022) révélatrices de la qualité du patrimoine d’Immorente… autant d’ingrédients qui prouvent la solidité de la SCPI. Une solidité qui se reflète dans l’évolution du prix de la part. Après 35 ans d’existence, jamais le prix de la part de la SCPI n’a baissé. A sa création, le prix de la part de cette SCPI était de 152,45 €. A ce jour, les associés qui ont suivi l'aventure Immorente depuis le début, ont vu leur part nettement se revaloriser pour ainsi atteindre aujourd’hui 340 €, signe d’une rigueur dans la gestion de la SCPI, soit une évolution de 123 %.
Avec ces bonnes perspectives, la SCPI a décidé d'améliorer la fourchette concernant la distribution de dividende annuel, par rapport à ce qui avait été annoncé au trimestre précédent, entre 15,70 € et 16,20 € par part. Pour 2023, Immorente vise un taux de distribution brut de 5 %*.
Communication non contractuelle à caractère publicitaire.
* Le Taux de Distribution est égal au rapport entre le dividende brut versé au titre de l’année écoulée et la valeur des parts au 1er janvier de cette même année de référence. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures.
Comme tout investissement, l'immobilier présente des risques :
- La baisse de la valeur du placement. Le capital investi n’est pas garanti. Sa valeur évolue dans le temps, en relation étroite avec l’état de la conjoncture de l’immobilier. Cette conjoncture suit des cycles successifs, avec des phases à la hausse et à la baisse. - La diminution des revenus locatifs. Dans un contexte économique moins favorable, la baisse des revenus locatifs versés aux associés est due à la diminution du taux d’occupation financier et/ou à la baisse du montant global des loyers versés par les locataires. Cette baisse peut être toutefois atténuée par l’effet de la mutualisation des risques grâce à la diversification immobilière et locative du portefeuille. - La liquidité. L'immobilier n’étant pas un produit coté, il présente une liquidité moindre comparée aux actifs financiers. Les conditions de cession (délais, prix) peuvent ainsi varier en fonction de l’évolution du marché de l’immobilier.
