Les années passent et se ressemblent ? Pas pour le palmarès des villes où il fait bon investir ! Si pour une année, une ville vole la vedette aux autres en passant en tête du classement des villes les plus rentables pour un projet d’investissement locatif, rien ne garantit que celle-ci garde sa place l’année suivante. En 2022, Montpellier était la ville qui affichait le meilleur rendement (4,37 % de rentabilité brute annuelle). Quel est le résultat des courses en 2023 ?
Montpellier, Marseille, Lille… quelle ville donne le meilleur rendement ?
Selon les données recueillies en 2022, Montpellier était en tête des villes de plus de 200 000 habitants qui permettaient d’obtenir le rendement le plus élevé avec 4,37 % de rentabilité brute annuelle (avant charges et impôts). Nous avions tiré ce constat en se basant sur les données du Baromètre LPI de Se Loger et de l’association Clameur (observatoire des loyers du marché locatif privé au sein des espaces urbains et ruraux).
Cette année et selon les données fournies par MeilleursAgents (données arrêtées au mois de mai 2023), Montpellier cède sa place à Lille et Marseille, tous deux ex aequo affichant une rentabilité brute annuelle (avant charges et impôts) de 4,3 %.
Pour obtenir ce taux de rentabilité, nous nous sommes basés sur le prix au m² (appartement et maison confondus) en incluant des frais de notaire de 7,5 %.
Pourquoi investir à Lille, la « capital des Flandres » ?
Déjà bien placée dans notre palmarès 2022, Lille a beaucoup à offrir. La ville est en plein essor depuis plusieurs années de par sa situation géographique (proche de la Belgique, d’Angleterre et à 1h de TGV de Paris), de sa population étudiante en constante progression, de son fort positionnement culturel et de son bassin d’emplois dynamique. La combinaison de tous ces facteurs fait de Lille une ville propice à l’investissement locatif, chaque quartier répondant à une stratégie d’investissement différente (immobilier patrimonial ou de rendement).
Pourquoi investir à Marseille, la cité phocéenne ?
2e ville de France avec plus de 870 000 habitants, Marseille est une ville à fort potentiel pour y réaliser un projet d’investissement locatif. Si certains quartiers sont à éviter, d’autres à privilégier feront le bonheur des investisseurs. Marseille est le premier pôle économique du sud de la France. La ville accueille une population étudiante mais aussi des touristes qui viennent profiter du littoral méditerranéen. Ainsi, la ville offre plusieurs possibilités quant aux choix de sa stratégie d’investissement (location étudiante, location saisonnière…). Attention, si la location de courte durée permet de booster le rendement locatif, il ne faut pas oublier les frais que cela engendre (l’entretien, le ménage, l’usure du mobilier qui est plus rapide…).
Investir dans la Pierre Papier : plus simple et plus rentable ?
Pas l’apport nécessaire, ville trop éloignée du lieu de résidence, la banque qui ne suit pas… il n’est pas toujours évident de concrétiser un projet d’investissement locatif dans les villes les plus rentables et c’est sans compter sur le temps à consacrer à la gestion locative du bien, une contrainte supplémentaire mais qui peut être évitée.
La pierre papier est une alternative intéressante pour toucher des loyers sans avoir à y consacrer du temps. Investir dans une SCPI (Société Civile de Placement Immobilier), c’est déléguer la gestion locative à la société de gestion.
Comment cela fonctionne-t-il très concrètement ? La société de gestion créée son patrimoine immobilier en collectant des fonds apportés par des investisseurs particuliers. En contrepartie de cet investissement, l’investisseur détient une part sociale. Le patrimoine immobilier de la SCPI permet de dégager des loyers qui sont redistribués aux investisseurs (les porteurs de parts).
En investissant dans la pierre papier, vous profitez de plusieurs avantages :
- La simplicité
Investir en SCPI, c’est choisir de déléguer la gestion locative à la société de gestion (les départs des locataires et la recherche des nouveaux, la gestion des retards de paiement et des impayés, les travaux…). Autant de tâches chronophages qui incombent au propriétaire mais qui peuvent être évitées… - La diversification
Les SCPI permettent de mutualiser les risques grâce à une diversification géographique (à l’échelle nationale et/ou européenne) et en investissant dans plusieurs typologies de biens (locaux d’activités, bureaux, santé, entrepôts…). Le nombre important de locataires permet également de limiter les risques. Cette diversification et cette mutualisation du risque permettent d’obtenir un rendement stable qui ne peut être garanti dans un projet d’investissement locatif physique (vous investissez à un seul endroit avec un ou peu de locataires). - Le rendement
En 2022, les SCPI ont offert un rendement moyen de 4,53 % nets de charges et de frais. Toutefois, ce chiffre n’est pas comparable au rendement moyen d’un projet locatif physique annoncé précédemment (4,3 % pour Marseille et Lille) qui est calculé avant charges. Pour les plus diversifiées, le rendement moyen était de 5,63 %, une performance appréciée des investisseurs qui ont choisi les SCPI diversifiés pour limiter les risques. D’autres SCPI qui ont souffert du Covid-19, ont renoué avec les résultats qu’elles avaient connu avant la crise sanitaire. Il s’agit des SCPI qui ont pour thématique le tourisme et les loisirs dont fait partie la SCPI Atream Hôtels qui a pu servir un rendement de 5,05 % en 2022.
