Transmettre à ses enfants sans se ruiner en impôts : mode d’emploi 

• Auteur : Alison Graille
• ● Mis à jour le 20 juin 2025
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Les présents d’usage : de petits cadeaux exonérés

Il est également possible d'offrir des cadeaux à l'occasion d'un événement familial (anniversaire, mariage, Noël, réussite à un examen…). Ces cadeaux, appelés présents d’usage, ne sont pas taxés s'ils sont proportionnés à la fortune du donateur. Exemple : un chèque de 2 000 € pour fêter les 18 ans de votre enfant peut tout à fait être considéré comme un présent d’usage si vous disposez d’un patrimoine confortable. Cela permet de marquer des occasions spéciales sans se soucier de la fiscalité.

L’assurance-vie : transmettre jusqu’à 152 500 € (et 30 500 € après 70 ans)

L'assurance-vie est l’outil phare de la transmission patrimoniale. Elle permet à chaque souscripteur de transmettre jusqu'à 152 500 € par bénéficiaire, hors succession, pour les primes versées avant 70 ans. Ainsi, un couple peut transmettre 305 000 € à chacun de ses enfants sans fiscalité, ce qui en fait une solution très avantageuse pour la transmission des biens. Au-delà de ce montant, un taux forfaitaire de 20 % s'applique jusqu'à 852 500 €, puis 31,25 % au-delà, ce qui reste compétitif par rapport à d'autres formes de transmission.

Et après 70 ans ?

Les sommes versées après 70 ans bénéficient quant à elles d’un abattement global de 30 500 €, tous bénéficiaires confondus. Mais bonne nouvelle : les intérêts générés sont totalement exonérés de droits de succession. Ainsi si vous versez 30 000 € à 75 ans sur une assurance-vie. Au décès, le bénéficiaire récupère 50 000 € (avec les gains). Seuls les 30 000 € sont concernés par l’abattement de 30 500 €. Les 20 000 € d’intérêts sont non imposables (seuls les prélèvements sociaux sont dus).

Le démembrement de propriété : transmettre sans se déposséder

Le démembrement de propriété est une stratégie efficace pour transmettre un bien tout en en conservant l’usage. Il consiste à donner la nue-propriété d’un actif — qu’il s’agisse d’un bien immobilier ou d’un contrat de capitalisation — tout en conservant l’usufruit, c’est-à-dire le droit de l’utiliser ou d’en percevoir les revenus. Cette solution présente un avantage majeur : seule la nue-propriété est soumise aux droits de donation, sur la base d’une valeur réduite qui dépend de l’âge du donateur. Au décès, la pleine propriété revient automatiquement au donataire, sans imposition supplémentaire.

Trois exemples concrets :

• Un contrat de capitalisation : vous donnez la nue-propriété à vos enfants, tout en conservant l’usufruit. Vous continuez ainsi à gérer le contrat et à percevoir les revenus générés. La valeur taxable au moment de la donation est réduite et dépend de votre âge (par exemple, l’assiette taxable sera de 60% si le donateur usufruit a moins de 71 ans).

• Un bien immobilier : vous transmettez la nue-propriété d’un logement, tout en gardant le droit d’y habiter ou d’en percevoir les loyers. Cette méthode permet de préparer la succession en douceur, sans renoncer à l’usage du bien, ce qui est idéal pour préserver son cadre de vie tout en anticipant la transmission.
• Des parts de SCPI : il est également possible de démembrer des parts de SCPI (Sociétés Civiles de Placement Immobilier). Vous donnez la nue-propriété des parts à vos enfants, tout en conservant l’usufruit, c’est-à-dire les revenus locatifs réguliers.

Les groupements forestiers : transmettre avec un avantage fiscal

Les parts de Groupement Forestier d’Investissement (GFI) permettent :

• De diversifier son patrimoine sur un actif tangible “la forêt” ayant une valeur durable
• De soutenir la gestion et la conservation de ces ressources naturelles
• Et de profiter d’un abattement de 75 % sur la valeur des parts (sous conditions) que ce soit en cas de donation et au décès.

Nous proposons d’ailleurs le GFI France Valley Patrimoine éligible à ce dispositif fiscal avantageux : Abattement de 75% sur les droits de mutation à titre gratuit lors de donations ou de successions, sans plafonnement ni contrainte de lignée ou de conservation des parts, mais avec un engagement d’exploitation durable sur 30 ans pris par le Groupement Forestier. L’abattement de 75% ne s’applique que sur la quote-part effectivement investie en forêt (qui n’est pas garantie).

En résumé

La fiscalité ne doit pas freiner votre envie de transmettre : bien accompagnée, votre stratégie peut permettre des transmissions significatives sans impôt. Et surtout, n’attendez pas : plus la transmission est anticipée, plus les outils disponibles sont efficaces.

Communication non contractuelle à caractère publicitaire.

Comme tout investissement, l'immobilier présente des risques :

- La baisse de la valeur du placement. Le capital investi dans une SCPI n’est pas garanti. La valeur de part d'une SCPI évolue dans le temps, en relation étroite avec l’état de la conjoncture de l'immobilier d'entreprise. Cette conjoncture suit des cycles successifs, avec des phases à la hausse et à la baisse.

- La diminution des revenus locatifs. Dans un contexte économique moins favorable, la baisse des revenus locatifs versés aux associés est due à la diminution du taux d’occupation financier et/ou à la baisse du montant global des loyers versés par les locataires. Cette baisse peut être toutefois atténuée par l’effet de la mutualisation des risques grâce à la diversification immobilière et locative du portefeuille de la SCPI.

- La liquidité. La SCPI n’étant pas un produit coté, elle présente une liquidité moindre comparée aux actifs financiers. Les conditions de cession (délais, prix) peuvent ainsi varier en fonction de l’évolution du marché de l’immobilier d'entreprise et du marché des parts de SCPI.

Les GFI sont des placements qui varient à la hausse ou à la baisse en fonction des variations du marché des forêts et du bois. Les parts doivent être acquises dans une optique de long terme. Le GFI ne bénéficie d’aucune garantie ou protection du capital investi et du taux de distribution de dividendes. Ces placements présentent un risque de perte en capital. La Société de Gestion ne garantit pas les conditions de revente des parts. Compte tenu de la durée de blocage et du risque de perte en capital, il est conseillé aux souscripteurs d'y consacrer un montant limité de leurs actifs (dans la limite de 5 à 10 % maximum selon les professionnels).