jeudi17octobre

Le démembrement de propriété est un mécanisme qui permet de partager la propriété d'un bien entre deux personnes. D'un côté, l'usufruitier qui peut utiliser et tirer les revenus du bien. De l'autre, le nu propriétaire qui garde le contrôle sur la chose démembrée et reçoit la pleine propriété du bien au terme du démembrement. Ce mécanisme peut s'opérer sur l'acquisition de parts de SCPI. En effet, il est possible d'acquérir uniquement l'usufruit ou la nue propriété de parts de SCPI.

    Des achats/ventes de SCPI en démembrement

    Certains gestionnaires de SCPI organisent alors le marché des achats et ventes de SCPI en démembrement. Il s'agit d'une convention de démembrement de SCPI fixé généralement sur une période de 5 ou 10 ans.

    Le nu propriétaire va acquérir des parts à un certain pourcentage de leur valeur actuelle. Passé les 5 ou 10 ans, il deviendra plein propriétaire de l'ensemble des parts sans aucune taxation.

    Un achat de SCPI en démembrement dit achat en nue propriété offre plusieurs avantages :

    • Vous vous constituez un patrimoine en ne payant qu'une partie du coût de la pleine propriété des parts
    • À l'issue de la période de démembrement, vous percevez la totalité des revenus de la pleine propriété
    • Les parts détenues en nue propriété ne sont pas assujetties à l'ISF. Vous faites donc une économie d'ISF en sortant une partie de votre patrimoine de l'assiette taxable. Et si l'acquisition se fait à crédit, ce crédit représente un passif déductible de son patrimoine.

    L'usufruitier et ses revenus

    De son côté, l'usufruitier, lui, pourra jouir des revenus que lui octroi son droit. Donc sur l'ensemble des revenus de la SCPI, en ayant investi une somme beaucoup plus faible qu'un investissement en direct.

    Par exemple, la société PERIAL propose ce type d'acquisition. Les délais proposés sont de 5 et 10 ans.

    Sur 5 ans, le taux correspondant à la nue propriété est de 79 %. Un investissement de 100.000 euros correspond donc à des parts en pleine propriété d'une valeur de 126.583 euros. Sans prendre en compte une éventuelle revalorisation de la part, vous devenez donc, au terme des 5 ans, plein propriétaire des parts. Soit un gain de 26.583 euros. Et une performance annuelle de 4,80 %.

    L'usufruitier lui aura donc acquis le droit au revenu pour 21 %. Soit 26.583 euros. Si l'on prend l'hypothèse d'un taux de rendement de 5 %, il percevra un revenu annuel de 6.329 euros pendant 5 ans. Soit des revenus totaux de 31.645 euros, pour une mise de départ de 26.583 euros. Soit une performance annuelle de 3,55 %.

    Sur 10 ans, le taux correspondant à la nue propriété est de 66 % et 34 % pour l'usufruit. Le même investissement de 100.000 euros correspond donc à des parts en pleine propriété d'une valeur de 151.500 euros. Soit un gain au terme de 10 ans de 51.500 euros. Soit une performance annuelle de 4,24 %.

    Pour une mise de départ de 34.000 euros et sur la même hypothèse d'un rendement de 5 %, l'usufruitier va percevoir pendant 10 ans un revenu annuel de 7.575 euros. Soit une somme totale de 75,7500 euros et une performance annuelle de 5,75 %.

    L'acquisition de parts démembrées de SCPI peut alors être une bonne solution et répondre à de nombreux avantages, tant du côté de l'usufruitier que du côté du nue propriétaire.

    Cet investissement doit tout de même faire l'objet d'une étude personnalisée. Si vous souhaitez que l'on réalise cette étude pour vous, n'hésitez pas à nous contacter au 0800 113 133 (service et appel gratuits).

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