La pierre-papier séduit de plus en plus les français, qui souhaitent investir dans l'immobilier sans s'encombrer d'un immeuble. Alors, divers produits peuvent s'offrir à un investisseur. Deux produits en particulier sont disponibles pour investir dans l'immobilier non coté: les SCPI et les OPCI. Cette fois-ci on va s'arrêter aux SCPI. Mais que se cache-t-il derrière cet acronyme qui peut paraître barbare au premier abord. Tour d'horizon...
Qu'est-ce qu'une scpi ?
La société civile de placement immobilier (SCPI) a pour objet de gérer exclusivement un patrimoine immobilier locatif. Une SCPI est donc une structure d'investissement de placement collectif qui collecte des fonds auprès d'épargnants pour constituer un portefeuille composé uniquement d'immobiliers tels que des logements, des murs de magasins, des bureaux ou encore des entrepôts. La gestion de l'immobilier est assurée par une société spécialisée et agréée par l'AMF.
A l'heure où les épargnants cherchent des placements de substitution face à la forte volatilité de la Bourse, les SCPI jouent de plus en plus leur rôle de valeur refuge. Il faut dire que leurs performances restent particulièrement attrayantes. Certaines sociétés qui investissent dans les murs de magasins ou les bureaux peuvent servir des rendements moyens de 5 à 5,5% avant impôt... Les principes de base de la SCPI expliquent ce bon comportement : la SCPI n'est pas cotée. Elle échappe ainsi aux fluctuations particulièrement sensibles que les marchés boursiers ont traversées ces dernières années.
SCPI : mode d'emploi
Il existe plusieurs types de SCPI. Certaines sont dites de rendement, orientées vers la distribution de revenus réguliers aux associés, tandis que d'autres sont dites " de plus values ", c'est-à-dire qu'elles privilégient la valorisation à long terme du patrimoine (par exemple en réalisant des travaux de rénovation). Il existe même des SCPI dites " fiscales ", qui investissent dans des programmes à incitations fiscales (Duflot ...).
Autres avantages pour les particuliers : quelques centaines d'euros suffisent pour acheter des parts. La pierre papier est beaucoup moins contraignante et risquée qu'un placement immobilier classique : les sociétés de gestion investissent sur plusieurs immeubles, gèrent directement les locataires, perçoivent les loyers et redistribuent une quote-part proportionnelle à l'investissement, après déduction des différentes charges (frais d'entretien, de gestion locative, travaux...).
Le prix de souscription d'une SCPI comprend la valeur nominale ainsi qu'une prime d'émission. La valeur nominale correspond à la valeur constituant le capital social de la société. La prime d'émission est elle-même composé de la commission de souscription, destiné à rémunérer la société. Cette dernière avoisine en générale les 10%.
Le solde de la prime d'émission correspond à la plus value latente des immeubles détenus par la SCPI afin de respecter l'équité entre les nouveaux et anciens souscripteurs. En effet, les immeubles détenus par la société se valorisent tandis que la valeur nominale ne varie pas. Cette part de la prime d'émission permet de neutraliser la plus-value existante sur les anciennes parts et d'éviter une dilution de cette plus-value sur les nouveaux porteurs de parts.
En cas de rachat, la valeur de retrait d'une part correspond au prix de souscription diminué uniquement des commissions de souscription. Au cours de l'investissement, une commission de gestion est ponctionnée tous les ans sur les produits locatifs hors taxes encaissés par la société. Elle avoisine également les 10% et couvre l'administration et la gestion du patrimoine de la SCPI.
L'investisseur va ensuite être imposé sur les revenus de la SCPI. C'est la société de gestion qui adresse à ses actionnaires un relevé individuel, prenant en compte les loyers perçus par la SCPI, les différentes charges, et la part de capital détenu par l'actionnaire. Ces revenus sont alors imposés sous le régime foncier (ou micro foncier).
SCPI et assurance-vie : le mode d'emploi pour en profiter au maximum
L'investisseur a aussi la possibilité d'investir dans certaines SCPI au sein d'un contrat d'assurance vie. Dans ce contexte, l'investissement dans des parts de SCPI dans un contrat d'assurance vie permet de combiner un " outil de capitalisation " sans comparable et un " outil de rendement " assis sur un actif tangible. Ainsi, le souscripteur peut bénéficier du rendement attrayant de l'immobilier commercial tout en profitant de l'enveloppe fiscale de l'assurance vie. Les revenus fonciers dégagés par les parts de SCPI restent dans le cadre du contrat d'assurance vie ou du contrat de capitalisation et les revenus fonciers ne seront imposés à l'impôt sur le revenu qu'en cas de sortie de l'enveloppe " assurance vie ". Et voilà ! Maintenant vous savez grâce à notre mode d'emploi SCPI...