Vous souhaitez investir dans l’immobilier locatif neuf tout en payant moins d’impôt ? La loi Pinel pourra alors vous intéresser. Ce dispositif de défiscalisation apporte nombreux avantages, ainsi que quelques contraintes. Comment en bénéficier et quel est le niveau de la réduction d’impôt ? Voici les réponses !
- Le fonctionnement de la loi Pinel
- Les plafonds d’investissement du dispositif Pinel
- Les zones concernées par le dispositif Pinel
- Les types de biens concernés par la loi Pinel 2019
- La réduction fiscale du dispositif Pinel
- Le dispositif Pinel en SCPI
Le fonctionnement de la loi Pinel
Ce dispositif, mis en place par l’ancienne ministre du Logement, a pour ambition de faciliter le logement aux ménages à revenus modestes résidant dans des zones où la demande est sensiblement supérieure à l’offre. En contrepartie d’un certain nombre d’engagements de durée de location ainsi que de montant de loyer, l’investisseur bénéficie d’une réduction d’impôt proportionnel à la durée d’engagement de location.
Les plafonds d’investissement du dispositif Pinel
La défiscalisation est encadrée par une double limite en matière d’investissement immobilier. D’une part, l’investissement ne doit pas être supérieur à 300 000 € par an. D’autre part le prix du m² de surface habitable ne doit excéder 5 500 €.
Dans l’hypothèse où ces plafonds sont dépassés, seule la partie inférieure au plafond est prise en compte dans la déduction fiscale. De plus, et en vertu de la loi sur le plafonnement global des avantages fiscaux, la déduction au titre du dispositif Pinel ne peut pas dépasser 10 000 € sur le montant de l’impôt sur le revenu.
Les zones concernées par le dispositif Pinel
Pour être éligible au dispositif Pinel, le logement doit obligatoirement être situé dans une des zones suivantes :
Zone A bis
Zone qui couvre Paris et sa banlieue, c’est-à-dire 76 communes des Yvelines, des Hauts-de-Seine, de Seine–Saint-Denis, du Val-de-Marne et du Val-d’Oise.
Zone A
Cette zone couvre l’agglomération de Paris, l’agglomération genevoise pour sa partie française, les villes de Lille, Lyon, Marseille, Montpellier ainsi que d’autres communes où la demande de logements est importante.
Zone B1
La zone B1 inclut une partie de la grande couronne parisienne qui ne se situe pas en zone A bis ou A ainsi que les départements d’outre-mer. Elle intègre également certaines grandes agglomérations où la demande de logements est importante.
Les zones B2 et C ne sont pas, ou plus, éligibles au dispositif Pinel.
Les types de biens concernés par la loi Pinel 2019
Pour bénéficier de la déduction fiscale au titre du dispositif Pinel, le logement doit entrer dans une des catégories suivantes :
Logement nouvellement construit ;
Logements construits par l’acquéreur (achevé dans les 30 mois qui suivent l’obtention du permis de construire) ;
Logements insalubres à réhabiliter.
Les biens faisant l’objet d’importants travaux de rénovation ou de transformation sont soumis à un délai d’achèvement fixé au 31 décembre de la deuxième année qui suit l’acquisition.
Les conditions liées au locataire
Le logement bénéficiant dispositif Pinel doit être non meublé et loué au titre de la résidence principale. Les locataires bénéficiaires ne doivent pas dépasser un certain plafond de ressources. Ce plafond varie suivant les zones ainsi que la composition du foyer.
C’est ainsi que pour un couple, le plafond de ressources est de :
| Zone A Bis | 56 058 € |
| Zone A | 56 058 € |
| Zone B1 | 40 826 € |
Le dispositif Pinel plafonne également les montants de loyer. Deux critères sont pris en compte :
La surface utile du logement ;
La zone éligible Pinel où se situe le logement.
Voici le barème 2019 des loyers Pinel en fonction de la zone :
| Zone A Bis | 17.17 m2 |
| Zone A | 12.75 m2 |
| Zone B1 | 10.28 m2 |
Le bailleur doit strictement respecter ces plafonds au risque de perdre le bénéfice de la défiscalisation.
La réduction fiscale du dispositif Pinel
Le montant de la réduction fiscale est directement lié à la durée d’engagement de location. Cette réduction est ainsi de :
| Engagement de 6 ans | 12 % |
| Engagement de 9 ans | 18 % |
| Engagement de 12 ans | 21 % |
Le dispositif Pinel en SCPI
Comme vous pouvez aisément le constater à la lecture de ce qui précède, le dispositif Pinel apporte certes des avantages fiscaux, mais également un nombre important de contraintes. S’ajoutent celles inhérentes à la gestion de l’immobilier locatif dans le cadre d’une acquisition directe.
Une alternative intéressante consiste à acquérir des parts de SCPI fiscale. L’investisseur devient alors associé de la SCPI et perçoit sa quote-part de loyers au prorata du nombre de ses parts. En moyenne, le rendement d’une SCPI Pinel est de 2,7 % hors des avantages fiscaux du dispositif.
L’acquisition comme la gestion du bien sont assurées par une société spécialisée. L’associé se décharge ainsi des contraintes tout en bénéficiant d’avantages supplémentaires. Il bénéficie ensuite de la défiscalisation du dispositif Pinel, toujours au prorata de ses parts.
Une SCPI Pinel est en effet propriétaire d’un parc immobilier résidentiel réparti sur plusieurs zones géographiques. Cette diversification a pour effet direct de limiter le risque de vacances locatives et ainsi de perte de revenus. Cette mutualisation permet également à la société de gestion de faire face aux risques d’impayés et autres désagréments liés à la location.
Un autre atout de la SCPI est de pouvoir acheter ses parts de SCPI Pinel au travers d’un financement total ou partiel par un prêt immobilier. Cette solution est d’autant plus intéressante ces derniers temps en raison de la faiblesse des taux bancaires. La partie intérêt du prêt peut alors être pour tout ou partie compensée par les dividendes perçus de manière stable et régulière.