jeudi26décembre

Afin d’inciter les investissements immobiliers, la législation française propose un large panel de dispositifs de défiscalisation. Ces dispositifs diffèrent sous de nombreux aspects, tant en matière de cible immobilière que de niveau de déduction fiscale. Il s’agit donc de choisir le dispositif qui s’adapte le mieux à votre situation, qu’il s’agisse de vos objectifs en tant qu’investisseur, de votre patrimoine global ainsi que de votre niveau d’imposition actuel et futur.

  • Le dispositif Pinel : l’immobilier locatif à loyer modéré défiscalisé
  • Le déficit foncier : un moyen de réduire son revenu fiscal de référence
  • Le dispositif Malraux
  • Le dispositif Censi-Bouvard, résidences services ou EHPAD
  • La nue-propriété pour construire un patrimoine sans impôt
  • Le dispositif Denormandie pour investir dans l’ancien
  • Défiscaliser sans perdre de vue l’intérêt de l’acquisition

Le dispositif Pinel : l’immobilier locatif à loyer modéré défiscalisé

Ce dispositif est sans doute le plus connu ainsi que le plus utilisé. Le dispositif Pinel est en effet une adaptation de celui Duflot voté en 2013, lui-même héritée des lois successives de Robien et Scellier.

Le principe du dispositif Pinel est relativement simple pour l’investisseur puisqu’il consiste à réduire de l’impôt sur le revenu un certain pourcentage du prix d’achat d’un logement neuf. Ce pourcentage varie suivant la durée d’engagement de location prise par le bailleur. La déduction fiscale et ainsi de :

 Engagement de 6 ans 12 % 
Engagement de 9 ans 18 % 
Engagement de 12 ans 21 % 


Ce dispositif s’accompagne toutefois un certain nombre de contraintes et de plafonds. En ce qui concerne ces derniers, le prix d’achat du bien immobilier ne peut pas excéder 300 000 € et le prix du m² de surface habitable est limité à 5 500 €. De plus, un investisseur ne peut faire l’acquisition que d’un maximum de 2 logements par an.

Une autre limitation est que seulement certaines zones du pays sont accessibles au dispositif Pinel. Il s’agit des zones A bis, A et B1, la zone B2 n’étant plus éligible au dispositif Pinel depuis 2019 et celle C étant exclue.

Il faut également considérer que le dispositif Pinel impose d’une part de ne louer qu’à des foyers n’excédant pas un certain plafond de revenus et d’autre part que les loyers sont également plafonnés en fonction de la zone et de la superficie du logement.

Le déficit foncier : un moyen de réduire son revenu fiscal de référence

Effectuer des travaux dans un bien immobilier locatif qui dépasse vos revenus fonciers constitue la base de fonctionnement du déficit foncier.

Les travaux qui peuvent être pris en compte dans le déficit foncier sont ceux d’entretien, de rénovation ou d’amélioration. Par contre les travaux de construction et d’agrandissement ne peuvent pas être considérés dans le mécanisme du déficit foncier.

Ce montant est plafonné à une année à 10 700 €. Toutefois les déficits non utilisés sur l’année N peuvent être reportés sur les 10 années suivantes. Il devient donc possible de défiscaliser sur plusieurs années tout en augmentant la valeur du logement. Il est dès lors envisageable de louer ou de le vendre plus cher tout en ayant déduit de ses impôts une partie des travaux.

Le dispositif Malraux

Ce dispositif dit « Malraux » est hérité de la loi éponyme concernant la protection du patrimoine architectural des zones classées ou protégées. Par nature, ce dispositif de défiscalisation vise essentiellement les cœurs de centres-villes anciens.

Ce dispositif ne concerne pas l’acquisition des immeubles, mais uniquement les travaux qui y sont réalisés. Il doit s’agir de logements locatifs. Le montant de la réduction d’impôt sur le revenu peut alors atteindre jusqu’à 30 % du montant des travaux dans la limite de 100 000 € par an. La part déductible est définie en fonction de la localisation du bâtiment. Une fois rénové, le logement devra être loué pendant au moins 9 ans.

Le dispositif Censi-Bouvard

La hausse des besoins de logements adaptés pour des besoins spécifiques (personnes âgées, étudiants, tourisme, etc.) nécessite des investissements supplémentaires dans ce domaine spécifique de l’immobilier. Afin d’inciter les investisseurs à soutenir ses besoins en logements, le gouvernement a décidé d’une aide fiscale nommée Censi-Bouvard.

La réduction d’impôt représente 11 % du montant de l’achat dans la limite de 300 000 €. La contrepartie est une mise en location sur une durée de 9 ans. Comme pour la loi Pinel, ce dispositif doit respecter le plafonnement des niches fiscales de 10 000 € par an et par foyer fiscal.

La nue-propriété pour construire un patrimoine sans impôt

En immobilier, un titre de propriété est composé de deux éléments distincts que sont : la nue-propriété et l’usufruit. Si en règle générale, ces deux éléments sont associés, il reste possible de les séparer au travers de ce qui est nommé démembrement.

Cette opération s’accompagne d’une clé de répartition qui définit le pourcentage, et donc la valeur, de chacune des composantes. En ne faisant l’acquisition que de la seule nue-propriété, l’investisseur bénéficie d’un prix réduit puisqu’il n’en conserve pas l’usufruit. Dans la plupart des cas les conditions encadrant l’usufruit sont limitées à une période, par exemple de 10 ou 15 ans.

D’un point de vue fiscal, l’investisseur ne paye pas les impôts locaux, la taxe foncière et celle d’habitation étant à payer par l’usufruitier ou le locataire. De plus le bien immobilier est exclu du patrimoine net taxable à l’IFI. Il s’agit ainsi d’une solution intéressante pour les gros patrimoines.

Le dispositif Denormandie pour investir dans l’ancien

Applicable depuis le 1er janvier 2019, le dispositif de défiscalisation Denormandie, constitue un complément bienvenu à celui Pinel dont il s’inspire largement avec des taux de réduction fiscale identique.

La différence essentielle est que si le Pinel concerne les logements neufs, le Denormandie vise au contraire ceux anciens et dégradés. Parmi les points essentiels de ce dispositif figure le minimum de travaux de rénovation qui doit être de 25 % du coût total de l’acquisition immobilière.

La finalité des travaux est d’améliorer la performance énergétique du logement, 30 % pour une maison individuelle et 20 % pour un appartement. Sont également inclus des travaux d’amélioration de l’habitat tels que le changements du système de chauffage ou de production d’eau chaude sanitaire.

Défiscaliser sans perdre de vue l’intérêt de l’acquisition

Si ces différents dispositifs possèdent de réels avantages en matière de défiscalisation, il ne faut toutefois pas en faire son objectif principal. Il est donc déconseillé d’acheter n’importe quel bien, à n’importe quel prix, pour la seule raison qu’il bénéficie d’un dispositif attractif de défiscalisation.

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