Pour un bailleur privé qui souhaite mettre en location son bien, la principale crainte qu'il lui vient à l'esprit est le non-paiement des loyers. Si cette éventualité reste marginale, le risque n'est pas nul pour autant. Alors autant prendre les devants. Et des solutions existent pour pallier ce désagrément.
L'assurance contre les loyers impayés, dite garantie loyers impayés (GLI) :
Elle est souscrite à l'initiative du propriétaire auprès d'un assureur privé et selon les conditions proposées par celui-ci. Dans ce cas, comme pour tout contrat d'assurance, il est important en amont de comparer les offres, les modalités de prise en charge proposées et bien entendu le coût. Attention, elle ne prend en charge que les locataires réputés solvables et présentant peu de risques.
Pour que l'assurance prenne en charge ce risque de loyers impayés, il faut que le locataire satisfasse des conditions précises de ressources. Ses revenus nets doivent être au moins trois fois supérieurs au montant du loyer. Il devra également posséder un contrat de travail à durée indéterminée. Dans ce cas, la caution solidaire n'est pas obligatoire. En revanche si le locataire est en CDI mais que son revenu net global est compris entre deux et trois fois le montant du loyer annuel, s'il est en CDD ou se trouve en période d'essai ou est étudiant, il devra fournir une caution solidaire d'un tiers. S'il ne rentre pas dans les critères de l'assurance, dans ce cas, la Garantie des risques locatifs pourra intervenir.
La garantie universelle des risques locatifs, dite GRL, mise en place par l'État et Action logement (l'ex 1 % Logement)
La Garantie universelle des risques locatifs (GRL) est un dispositif d'assurance contre les loyers impayés. Elle peut être souscrite par tout propriétaire auprès d'une assurance de son choix qui a adhéré au dispositif GRL.
Pour bénéficier de cette garantie, le locataire doit disposer de ressources représentant deux fois le montant du loyer. Les revenus pris en compte sont uniquement les revenus réguliers et permanents (salaire, allocations logement, prestations sociales, bourse d'État, pensions alimentaires). Aussi, pour que la GRL soit applicable, le montant mensuel du loyer charges comprises ne doit pas dépasser 2 000 euros. Au-delà, de ce montant, aucune prise en charge n'est possible.
La garantie risques locatifs permet également au bailleur le remboursement des impayés jusqu'au départ du locataire dans la limite de 70 000 euros, le remboursement des dégradations dans la limite de 7 700 euros en location vide et 3 500 euros en location meublée ainsi que la prise en charge des frais de procédure et de la gestion du recouvrement.
En location vide comme en location meublée, le coût de la GRL fixé à la discrétion de l'assureur partenaire du dispositif. Mais en règle générale, la prime réclamée est de 3,04 % TTC du montant des loyers et charges.
Mais il n'y a pas que le propriétaire bailleur qui peut souscrire à la GRL. La garantie peut être contractée à l'initiative du locataire. Pour être éligible à cette assurance, ce dernier doit être à jour de ses paiements et ne pas avoir eu pendant deux mois, consécutifs ou non, d'impayé au cours des six mois précédents.
En résumé, lorsqu'un dossier est éligible tant à la Garantie loyers impayés qu'à la Garantie risques locatifs (c'est le cas lorsque le locataire a des ressources couvrant au moins trois fois le loyer et les charges), il convient d'opter pour la GLI. Celle-ci, guère plus couteuse, est flexible et peut offrir plus de garanties tandis que le traitement de l'impayé s'avère plus rapide que dans le cadre de la GRL. Mais que ce soit pour la GLI ou pour la GRL, le montant des primes d'assurance versé est déductible des revenus locatifs (revenus fonciers en location vide et bénéfices industrielles et commerciaux en location meublée) lorsque le propriétaire relève du régime réel ou qu'il opte pour celui-ci.