Crédit immobilier : comprendre pour faire les bons choix

L'immobilier est l'investissement préféré des Français : résidence principale, d'abord, puis investissement locatif et/ou résidence secondaire. Mais si la majorité des Français se sont lancés dans une acquisition immobilière, c'est surtout parce qu'on peut le faire à crédit. Pour quelques centaines d'euros par mois, on peut se lancer dans une acquisition de plusieurs centaines de milliers d'euros. Avec les conditions de taux actuelles et si on fait les bons choix, le crédit permet de donner du levier à votre patrimoine. Un crédit qui remplace n'importe quelle performance du sous-jacent. La première véritable source d'enrichissement

1 - Introduction : des conditions de taux exceptionnelles

Pour votre patrimoine, il faut vous intéresser au crédit. Impossible de passer à côté. La solution qu'il apporte à votre patrimoine, avec les conditions actuelles exceptionnelles de taux bas, et surtout l'effet de levier obtenu, est sans équivalent dans l'univers des placements.

1.1 Lexique : quelques définitions pour comprendre les bases

Le crédit immobilier est une opération par laquelle une banque ou un organisme de crédit prête une somme d'argent à une personne, destinée à financer tout ou partie de l'acquisition d'un bien immobilier, la construction ou les travaux. Le bien pourra être utilisé par le propriétaire pour sa résidence principale, secondaire, ou pour le louer à un tiers. Les crédits immobiliers sont accordés pour une durée déterminée. (plusieurs années ou décennies).

Le capital est le montant emprunté. Le capital restant dû est la partie du capital emprunté qui n'a pas encore été remboursé. Autrement dit, le solde du crédit après le paiement d'une ou plusieurs échéances, ou encore, le montant du capital qui reste à rembourser.

Le taux d'intérêt (annuel) est le pourcentage permettant de calculer la rémunération annuelle de la banque sur une somme d'argent prêtée à l'emprunteur. La plupart des crédits sont à taux fixe (même valeur toute la durée du prêt). Mais le taux peut être révisable ou variable : Il peut évoluer à la hausse comme à la baisse sur la durée du prêt selon les modalités prévues dans le contrat de prêt. L'évolution du taux dépend de la variation d'un ou plusieurs indices et peut être mensuelle, trimestrielle, annuelle ou pluriannuelle. Le prêt à taux variable peut comprendre une période à taux fixe et des limites de variation.
Un taux variable peut être capé :  Il bénéficie d'un mécanisme de plafonnement d'évolution. Ce plafonnement de l'évolution du taux d'intérêt est soit fixé à une valeur donnée (exemple : 3%), soit déterminé par une formule du type " taux de référence ou indice + partie fixe " (exemple : taux de départ +/- 2%). Les conditions de ce plafonnement (indice, niveau, durée et modalités) sont définies par le contrat et peuvent inclure également un taux plancher (" floor " ou taux minimum) limitant la variation du taux à la baisse. La combinaison d'un taux plancher et d'un taux plafond donne un tunnel d'évolution du taux.

Le Taux Annuel Effectif Global (TAEG) englobe les intérêts et l'ensemble des frais liés à l'octroi d'un crédit (frais de dossier, frais d'assurance, honoraires de courtage, frais de garantie, d'hypothèque...) Il permet de mesurer le coût total du crédit. Il ne doit jamais dépasser le seuil de l'usure qui est publié trimestriellement.

Le crédit amortissable est la forme d'emprunt la plus courante. Sa caractéristique est que chaque  échéance (mensualité pour une échéance tous les mois) rembourse à la fois des intérêts et une partie du capital emprunté (c'est l'amortissement du capital). Avec le temps, la part d'intérêts (calculé sur le capital restant dû) diminue. Et donc la part de capital remboursé augmente. Le tableau d'amortissement indique le montant dû par l'emprunteur à chaque échéance du crédit en détaillant la répartition du remboursement entre : le capital, les intérêts, la prime relative aux assurances et le capital restant dû après chaque échéance.

Autre forme d'emprunt, le crédit in fine : l'emprunteur ne rembourse que les intérêts chaque mois, et le capital à terme.

Un crédit pour bénéficier d'un différé d'amortissement : Une échéance en différé partiel (ou différé simple) est une échéance où seuls des intérêts sont remboursés (plus l'éventuelle assurance). Il n'y a pas de capital remboursé. Une échéance en différé total est une échéance où aucun remboursement n'a lieu (seule l'éventuelle assurance est prélevée).

L'assurance emprunteur a pour but de garantir le prêteur en cas de décès, invalidité de l'emprunteur. L'assurance emprunteur encore dénommée " assurance-crédit " est une assurance dont la banque qui a octroyé le prêt est bénéficiaire en particulier en cas de décès ou invalidité de l'emprunteur. Les garanties " décès " et " invalidité totale " sont pratiquement toujours exigées par les banques pour un crédit immobilier. La garantie " invalidité partielle temporaire " est fortement recommandée si le prêt a pour objet l'acquisition de la résidence principale. L'option " garantie chômage " est optionnelle, les meilleurs contrats prévoient un remboursement total des échéances alors que de nombreux contrats sont progressifs pour tenir compte de la dégressivité des ASSEDIC.

L'assurance est calculé sur le capital restant du. Il est conseillé de bien négocier son assurance emprunteur pour faire baisser la note du crédit. A ce titre la loi Lagarde permet à un emprunteur de contracter l'assurance de son prêt auprès d'un autre organisme que la banque qui octroie le crédit.

En plus de l'assurance emprunteur, la banque va généralement exiger des garanties en cas de défaillance de paiement des mensualités de prêt. Plusieurs natures de garanties existent :
- La caution : un tiers garantit le paiement du crédit dans le cas où l'emprunteur ne s'acquitterait plus des remboursements.
- L'hypothèque :  La banque doit obtenir la revente du bien que vous avez acquis si vous êtes dans l'incapacité de payer vos mensualités.
- Le nantissement : l'emprunteur remet à la banque un bien mobilier en guise de garantie (valeurs mobilières, contrat d'assurance vie, ...).

1.2 Profiter des conditions exceptionnelles de crédit

Après une (légère) hausse en 2017 et une stabilisation (ou baisse légère) en 2018, les taux d'intérêt des crédits immobiliers faits aux particuliers sont en baisse depuis le début de l'année, et se retrouvent donc  plus bas encore que les taux que nous avions connus en 2016.

Selon le courtier en crédit Meilleurtaux.com, en moyenne les intérêts en avril sont de 0,85% à 10 ans et de 1,14% sur 15 ans. Pour les financements plus longs, les taux se situent à 1,25% sur 20 ans et 1,40% sur 25 ans.

Et les conditions sont encore plus attractives pour certains profils recherchés par les banques (jeunes actifs, hauts fonctionnaires, cadres aisés, professions libérales, etc...). Ceux-ci peuvent espérer obtenir des taux proches voire inférieurs à 1% sur 20 ans. Selon Vousfinancer.com, ces profils peuvent espérer emprunter à 0,6% sur 15 ans, 0,85% sur 20 ans et 1,1% sur 25 ans.

En 10 ans ils ont ainsi été divisés par 3, entraînant une hausse de la capacité d'emprunt de plus de 50 000 ? pour une même mensualité de 1000 ? par mois sur 20 ans, et une baisse du coût du crédit de près de 80 000 ? en 10 ans, pour 200 000 ? empruntés

Les détenteurs d'un crédit immobilier, désireux de renégocier leur prêt, ne sont pas les seuls à pouvoir réaliser de bonnes affaires. Les futurs acquéreurs, en quête de taux bas, aussi.

1.3 Qu'est ce qui se cache derrière le coût du crédit ?

Le coût d'un crédit prend en compte une multitude de paramètres. On dit qu'il peut être divisé en trois parts. Pour fixer le taux d'intérêt d'un crédit, les banques prennent en compte le coût de l'argent qu'elles achètent sur les marchés financiers, les frais de fabrication de l'emprunt, et enfin le risque que présente le dossier de l'emprunteur.

La politique monétaire et le contexte macroéconomique

Pour les taux fixes, la banque va se baser sur l'OAT (Obligation Assimilable du Trésor à 10 ans). En clair, c'est le taux d'intérêt auquel l'Etat emprunte à 10 ans. Aujourd'hui, ce taux fluctue autour des 0,2% un record de faiblesse. Un niveau artificiellement bas car lié à la politique très accommodante de la BCE qui a abaissé ses taux directeurs à 0 % depuis de longues années, pour justement inciter les agents économiques à emprunter pour investir, et ainsi relancer l'économie et l'inflation.Ceci explique pourquoi les conditions d'emprunts sont exceptionnellement bonnes aujourd'hui. En revanche, si le crédit est à taux variable, au lieu de l'OAT, la banque va se baser sur l'Euribor. C'est le taux de référence pratiqué par les banques pour se prêter de l'argent, entre elles, en euros. A noter que le taux de l'Euribor entre également dans la formule qui compose le taux du Livret A.

La commission de la banque

Vous empruntez un capital, sur lequel la banque ajoute un taux d'intérêt mais aussi des frais annexes, notamment des frais de dossiers. La banque va ajouter les frais de fabrication du prêt (salaire des employés, logiciels, etc.) et sa marge qui lui permet de rentabiliser son prêt. A noter que beaucoup de banques imposent une domiciliation des comptes bancaires, ce qui nécessite souvent toute une série de démarches pour rapatrier tous vos avoirs financiers au sein de l'institution qui consentira de vous prêter. Et si vous refusez la domiciliation de vos comptes, la banque peut vous "sanctionner" avec un taux plus élevé.

Les garanties

Pour se protéger contre les risques d'impayés, les banques prennent des garanties. Les principales sont l'hypothèque et la caution, donnée par une société spécialisée. 

Assurance

Le taux nominal d'un crédit s'entend généralement hors assurances. Pour connaître le coût total et réel du prêt, il faut donc encore ajouter le prix de l'assurance emprunteur. En moyenne, l'assurance de prêt représente 0,30% du montant emprunté.

La situation personnelle

De loin le critère le plus important. Pour estimer le risque, la banque examine à la loupe le dossier de l'emprunteur. Elle se base sur les revenus, le montant de l'apport personnel, le reste à vivre, mais aussi et surtout le niveau d'endettement... etc. Plus le profil de l'emprunteur est considéré comme risqué par la banque, plus le taux d'intérêt de votre emprunt sera élevé, et plus ce dernier vous coûtera cher. C'est pourquoi on conseille de bien ficeler son plan de financement. Enfin l'un des éléments les plus importants c'est bien sûr la durée de l'emprunt. Plus la durée de l'emprunt est longue, plus le risque de ne pas pouvoir honorer son emprunt augmente, et plus le coût du crédit sera élevé. Pour résumer, la banque fixe le taux en fonction du risque qu'elle prend lorsqu'elle prête à un particulier. Plus le risque client est élevé, plus le taux d'intérêt monte.

Le projet

S'il s'agit d'un prêt pour financer l'acquisition de votre résidence principale, ou pour s'acheter la Porsche de vos rêves, ce ne sera pas le même type de crédit. Dans le premier cas ce sera logiquement un crédit immobilier, et dans le second, un crédit à la consommation.
Dans le cadre d'un crédit immobilier locatif, la banque va étudier la rentabilité du projet. A noter que si le sujet tend à se démocratiser, emprunter à crédit pour investir en SCPI reste une solution relativement nouvelle pour les banques, qui appliquent généralement des taux un peu plus élevés que pour l'achat d'un bien en direct.

L'effet de levier du crédit

Les Français sont des fourmis, avec un taux d'épargne de 15 % des revenus.
Et 3/5 de cette épargne (soit un taux de 9 %) est consacré à l'acquisition d'un bien immobilier.
La période est d'autant plus propice que les taux sont historiquement très bas.

Les Français empruntent en premier lieu pour acheter leur résidence principale. Les Français sont en effet très attachés à leur résidence principale. C'est généralement le premier investissement qu'ils ont réalisé dès qu'ils ont eu une capacité d'épargne suffisante et une stabilité géographique certaine sur 20 ou 25 ans. Ensuite, dans un deuxième temps, lorsque le crédit résidence principale était remboursé, et/ou lorsque la capacité d'épargne (et donc d'endettement) augmentait (ex : hausse de salaire), on se lançait dans un investissement immobilier locatif pour profiter du levier du crédit (avec les revenus locatifs qui financent, en partie, les mensualités de l'emprunt).

Que ce soit pour acheter leur résidence principale ou pour faire de l'immobilier locatif avec le levier du crédit, les Français ont investi massivement dans la pierre. Sur 30 ans voire plus, énormément de foyers se sont enrichis à des niveaux qu'ils n'auraient jamais osé espérer. Le patrimoine immobilier des Français pèse aujourd'hui plus de 6000 milliards d'euros soit plus de deux tiers des richesses des Français. On comprend donc pourquoi les Français sont si attachés à leurs investissements immobiliers.

Si l'investissement immobilier est si rentable, c'est en partie grâce aux performances passées de la pierre, mais aussi et surtout grâce au levier que procure l'investissement à crédit pour du locatif. En effet, le crédit permet à un particulier de faire une acquisition immobilière financée en partie par la banque. Certes, le particulier va devoir ensuite rembourser cette acquisition en versant tous les mois des mensualités à son intermédiaire financier. Mais les mensualités vont être partiellement remboursées à l'aide des revenus fonciers procurés par le bien acquis. Votre acquisition est donc en partie financée par les loyers versés par le locataire !

Les rendements du bien immobilier (les loyers) sont calculés sur une base bien plus forte (grâce au crédit qui permet d'investir aujourd'hui un capital qu'on aura dans 20 ou 25 ans). Pour cette raison, le capital qu'on obtient au bout de 20 ou 25 ans en remboursant chaque mois un crédit est bien plus élevé que ce qu'on obtient si on avait placé ces sommes sur un placement financier (même si on sélectionne un placement performant).

Pour se construire un patrimoine, le particulier privilégiera donc un investissement immobilier à crédit, mais à condition de remplir ces 6 prérogatives :

1. Pouvoir dégager une capacité d'épargne mensuelle régulière.

2. Avoir une visibilité sur cette capacité d'épargne sur au moins 10 ans

3. Accepter une forme de rigidité : Contrairement à une épargne programmée, vous n'avez pas la possibilité de stopper vos versements un mois, pour cause de vacances par exemple...

4. Détenir au préalable une épargne de précaution de plusieurs milliers d'euros. ( Généralement 10 à 20% du montant de l'emprunt)

5. Choisir l'investissement immobilier le mieux adapté à sa situation : BIC pour dégager des revenus non fiscalisés, SCPI pour un investissement souple et plus liquide, programmes défiscalisants pour réduire ses impôts, etc...

6. Ne pas oublier que la qualité du bien sélectionné reste un critère important : état, facilité à louer, frais et charges raisonnables, etc...

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2 - Avis d'expert : pourquoi il faut investir sur des durées plus longues ?

Lorsqu'ils recherchent un crédit immobilier pour financer une acquisition, la majorité des emprunteurs vont rechercher la durée de prêt la plus faible possible (en s'assurant quand même qu'ils pourront payer les mensualités chaque mois). L'idée est bien entendu de rembourser le crédit le plus tôt possible pour être débarrassé de la charge des intérêts. Dans la réalité des faits, c'est souvent un mauvais calcul.

2.1 Cap sur les crédits longues durées

Les crédits longues durées deviendraient-ils à la mode ? Selon les données de l'observatoire Crédit Logement-CSA, depuis le début de l'année, 78% des prêts immobiliers accordés par les banques prévoient un remboursement sur 20 ans ou plus ! Et plus de 40% des prêts sont signés sur des durées de 25 ans ou plus. Un vrai changement d'attitude alors qu'en 2013 seuls 45% des crédits immobiliers étaient signés avec une durée de remboursement inférieure à 20 ans.

Depuis plusieurs mois maintenant, on ressent un changement dans les pratiques des banques et des emprunteurs. Au printemps 2018, la durée moyennes des crédits (prêts pour travaux inclus) avait atteint un pic à 223 mois, battant le précédent record d'avant crise, fin 2007. Depuis, la durée moyenne a continué de monter pour atteindre 230 mois en février 2019.

Cette hausse de la durée moyenne, couplée avec la baisse des taux, a permis notamment aux ménages jeunes et modestes d'accéder à la propriété : Les emprunteurs de moins de 35 ans ont emprunté, pour 49% d'entre eux, sur 25 ans ou plus lors du 4e trimestre 2018. Les banques ont également réduit les exigences en matière d'apport personnel.

À noter qu'en réalité, les emprunteurs vont rarement au bout de leur crédit : Selon l'ACPR, la durée effective des crédits serait inférieure à 10 ans. Signer un crédit sur 20, 25 voire 30 ans ne signifie pas que vous allez obligatoirement devoir subir les mensualités de crédit pendant toute la durée inscrite sur le contrat. La possibilité de rachat anticipée ou la modulation(pour raccourcir la durée du prêt) existe, parfois avec pénalités et parfois non, et peut être utilisée par exemple en cas de changement de situation ( ex : déménagement, hausses revenus).

Comprendre donc : lorsqu'on réalise un emprunt immobilier, il peut être intéressant de prévoir une période longue, afin d'avoir des mensualités faibles. Quitte à rembourser le crédit en cours de vie le jour où vous avez plus de moyens (ex : vous recevez un héritage).

2.2 Cas pratique n°1 : Rembourser par anticipation sa résidence principale

Vincent et Céline se sont rencontrés il y a quelques années, alors qu'ils commençaient tous les deux à travailler dans la capitale parisienne. Et on peut dire qu'ils se sont bien trouvés : ils suivent tous les deux la même feuille de route tracée depuis la sortie d'école : boulot à 25 ans, mariage à 30 ans, 2 enfants à 35 ans et... acquisition de la résidence principale.
Le couple a eu le coup de foudre pour un appartement de 100 m² en région parisienne. Ils ont dû emprunter 400.000 euros sur 25 ans.

Crédit résidence principale :

• Montant : 400.000 euros
• Durée : 25 ans
• Taux : 1,90%* (+0,25%* d'assurance)
• Mensualités : 1.792,68 euros

10 ans plus tard, il leur reste à rembourser 261.061,11 euros. Signe du destin, c'est exactement ce que vient de recevoir Vincent d'un héritage de 264.000 euros pour être précis. Céline veut rembourser le crédit, Vincent veut investir cet argent dans un contrat d'assurance-vie. Qui a raison?

2.3 Le choix de Vincent

" Puisqu'on arrive chaque mois à rembourser la mensualité du crédit, pourquoi ne pas la maintenir et investir ses 264.000 euros "

Vincent ouvre un contrat d'assurance vie MonFinancier Retraite vie sans frais d'entrée et, prudent, il répartit la totalité sur les deux fonds en euros du contrat.

Bilan au bout de 15 ans :

Le couple, désormais propriétaire à 100% de leur résidence principale, détient sur son contrat d'assurance vie 355 310 euros, soit une performance annuelle moyenne de 2 % net de frais et de prélèvement sociaux.

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2.4 Le choix de Céline

" Sous les conseils de mon conseiller, je pense qu'il vaut mieux rembourser le crédit et contracter un nouveau prêt pour réaliser un investissement locatif ".

Céline utilise les 264.000 euros pour rembourser le crédit. Elle contracte alors au nom du couple un nouveau crédit avec la même mensualité, qu'il va utiliser pour racheter un studio dans une résidence étudiante en région parisienne.

Remboursement crédit résidence principale :

• Crédit à rembourser : 261.061 euros
• Frais de remboursement anticipés (=6 mois d'intérêt) : 2.492,04 euros
• Total : 263.553 euros. Ils placent le solde 447 euros, sur une assurance-vie

Crédit immobilier résidence étudiante:

• Montant : 580.000 euros
• Durée : 15 ans
• Taux : 1,90%* (+0,25%* d'assurance)
• Mensualités : 3.772,55 euros
• Frais d'acquisition : 8%
• Valeur du bien en n : 533.600 euros
• Revenus BIC : 2.001 euros (4,5% de rendement net de prélèvements sociaux)
• Imposition : 0 euro (grâce à l'amortissement du bien)
• Effort d'épargne net : 1.771,55 euros (Soit 21 euros de moins que la mensualité du crédit résidence principale qu'ils peuvent mettre dans une assurance-vie)
• Revalorisation annuelle de 0,5%
• Valeur du bien en n+15 : 575.051,5 euros
• Valeur de l'assurance vie en n+15 : 5.251,8 euros

Bilan au bout de 15 ans :

Le couple, désormais propriétaire à 100% de leur résidence principale, détient un patrimoine immobilier locatif de 575.051,5 euros sans compter plus de 5.000 euros en assurance-vie.

Au final en suivant le choix de Céline, le gain sur 15 ans pour le couple est de plus de 220.000 euros par rapport à la solution de Vincent.

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2.5 Cas pratique n°2 : Investissement en SCPI sur 15 ans versus 25 ans

En plus d'un taux bas, la majorité des emprunteurs vont rechercher la durée de prêt la plus faible possible (en s'assurant quand même qu'il pourra payer la mensualité chaque mois). L'idée est bien entendu de rembourser le crédit le plus tôt possible pour être débarrassé de la charge des intérêts. En fait, c'est un mauvais calcul.

Plus votre durée est courte, plus la mensualité sera forte (pour un même montant emprunté).
Par contre, les revenus reçus de la SCPI seront fixes. Or, plus votre mensualité est faible, plus les revenus de la SCPI vont financer cette mensualité. Votre effort d'épargne est plus faible, votre levier est plus fort. Au final, vous aurez le même montant à l'issue de l'opération mais vous aurez mis moins d'effort d'épargne. Le TRI (taux de rentabilité) interne sera plus élevé.

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Si on part sur le même effort d'épargne, augmenter la durée de l'emprunt permet d'emprunter plus.
Dans ce cas vous avez le même effort d'épargne mais un investissement plus important : vous avez plus de capital à l'issue de l'opération. Votre TRI est également plus fort.

Prenons deux exemples :

Monsieur et Madame Rounier veulent se lancer dans une opération immobilière à crédit de 50 000 euros. Ils partent sur un crédit sur 15 ans. Leur conseiller leur recommande d'investir en SCPI (Hypothèse de rendement 4.62%**) :
Opération A
Montant emprunté : 51 600 euros (50 000 euros + 1600 euros de frais de dossier et de nantissement)
Intérêts : 2,5%*
Assurance : 0,25%*
Mensualités : 354,13 euros
Loyers bruts : 192,5 euros** par mois (4,62%**)
Effort d'épargne mensuel (hors fiscalité): 161,63 euros
Capital net au bout de 15 ans : 48765,14 euros (revalorisation 0,5%** par an et frais de revente de 9.5%)
Ils empruntent 50 000 euros pour une mensualité de 354,13 euros. Comme il touche 192,5 euros** de loyers par mois (rendement 4,62%**), leur " effort d'épargne " mensuel est de 161,63 euros (hors fiscalité). Au bout de 15 ans, le crédit est remboursé. En prenant pour hypothèse une revalorisation du prix de 0,5%** par an, le capital final est de 48522,48 ?, soit un TRI annuel de 6,07%** (hors fiscalité)

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Si Monsieur et Madame Rounier étaient partis sur une durée de 25 ans, ils auraient pu partir sur un montant emprunté plus élevé (150 000 euros), pour le même effort d'épargne.
Opération B
Montant emprunté : 150 000 euros
Intérêts : 2,70%*
Assurance : 0,25%*
Mensualités : 740,4 euros
Loyers bruts : 577,5 euros** par mois (4,62%**)
Effort d'épargne mensuel (hors fiscalité) : 162,9 euros
Capital au bout de 15 ans : 161 652,41 euros (revalorisation 0,5%** par an)
Capital restant dû au bout de 15 ans : 73917,17 euros
Capital net au bout de 15 ans : 70378,26 euros (frais de remboursement anticipé et frais de revente de 9.5%)
En partant sur une durée plus longue, le couple aurait pu emprunter 150 000 euros (3 fois plus !). La mensualité serait alors de 740,4 euros et les loyers de 577,5 euros** (soit un effort d'épargne de 162,9 euros).
Au bout de 15 ans, le capital restant dû est de 73917,17 euros. S'il décide de vendre leur bien et de rembourser par anticipation, le capital final (en prenant toujours une hypothèse de revalorisation du prix de 0,5%** par an) serait de 72378,26 ?. Soit plus de 20 000 euros de plus, pour la même durée et le même effort d'épargne ! Soit un TRI annuel de 10,65%** (hors fiscalité)

A noter : S'ils décidaient de conserver le bien jusqu'à la fin du prêt, ils auraient, au bout de 25 ans, un capital de 153777 euros (toujours avec une hypothèse de revalorisation de 0,5 %** par an), soit un TRI de 7,98 %

Au final, en empruntant sur une durée plus longue, le couple peut emprunter beaucoup plus, pour un même effort d' épargne, car les loyers perçus sont plus élevés. Au bout du compte, il bénéficie d'un meilleur effet de levier et donc d'un TRI bien supérieur.

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Communication non contractuelle à caractère publicitaire

* Hypothèses non contractuelles. Un crédit vous engage et doit être remboursé. Vérifiez vos capacités de remboursement avant de vous engager. Aucun versement, de quelque nature que ce soit, ne peut être exigé d'un particulier, avant l'obtention d'un ou plusieurs prêts d'argent. En matière de crédit immobilier, le(s) futur(s) emprunteur(s) bénéficie(nt) d'un délai de réflexion de 10 jours après réception de l'offre de prêt pour donner son (leur) accord.

** Comme tout investissement, l'immobilier, en direct ou en SCPI présentent des risques :

• La baisse de la valeur du placement. Le capital investi  n'est pas garanti. La valeur de part d'une SCPI évolue dans le temps, en relation étroite avec l'état de la conjoncture de l'immobilier d'entreprise. Cette conjoncture suit des cycles successifs, avec des phases à la hausse et à la baisse.
• La diminution des revenus locatifs. Dans un contexte économique moins favorable, la baisse des revenus locatifs versés aux associés est due à la diminution du taux d'occupation financier et/ou à la baisse du montant global des loyers versés par les locataires. Cette baisse peut être toutefois atténuée par l'effet de la mutualisation des risques grâce à la diversification immobilière et locative du portefeuille de la SCPI.
• La liquidité. L'immobilier présente une liquidité moindre comparée aux actifs financiers. Les conditions de cession (délais, prix) peuvent ainsi varier en fonction de l'évolution du marché de l'immobilier (et du marché des parts de SCPI).
• Risque de crédit : la SCPI peut avoir recours à l'endettement dans la limite de 30 % de la valeur de ses actifs immobiliers. Le montant perçu en cas de retrait est alors subordonné au remboursement de l'emprunt par la SCPI. Si le revenu des parts achetées à crédit par l'associé n'est pas suffisant pour rembourser le crédit, ou en cas de baisse des prix lors de la vente des parts, le souscripteur devra payer la différence

3 - Regroupez vos prêts pour réduire votre mensualité

Crédit immo, crédit conso, travaux, etc... à force d'accumuler les lignes de crédits, les différentes mensualités que vous payez commencent à peser de tout leur poids sur votre budget de fin de mois. Avec des crédits dans plusieurs banques, votre situation est en plus peu lisible.
Et si on vous disait qu'en regroupant les crédits sur une seule ligne, vous avez non seulement une meilleure visibilité, mais surtout votre mensualité globale peut baisser de plusieurs centaines d'euros ?

3.1 Une ligne pour y voir plus clair

Un regroupement de crédit consiste à regrouper plusieurs crédits (plusieurs dettes le cas échéant) souscrits en un seul et même crédit. Et ce, quelle que soit la nature des prêts : consommation, leasing ou crédit-bail, immobilier, découverts bancaires, dettes familiales ou fiscales ou même crédits liés à des cartes de magasins.

Il permet donc, lorsqu'on doit payer plusieurs mensualités à différents prêteurs, de rassembler tous ses remboursements en une seule et même mensualité à un seul prêteur.

Le regroupement de crédits permet de racheter ses différents crédits par anticipation, via la souscription d'un nouveau crédit unique sur une seule durée. Exemple : au lieu de rembourser un crédit de 10 ans et un autre de 15 ans, l'emprunteur ne devra plus rembourser qu'un seul crédit sur une durée de 15 ans.

Vous n'aurez alors plus qu'un seul interlocuteur, une seule mensualité, un seul taux fixe et une seule durée de crédit. Ce qui simplifie considérablement la gestion quotidienne de vos emprunts, transformés en un seul et même crédit.

Autre intérêt : Vous choisissez la date de prélèvement de vos mensualités. En fonction des dates de versements et des prélèvements effectués sur votre compte, vous choisissez la meilleure date pour payer votre mensualité.

>> Je souhaite être rappelé(e) par un conseiller pour faire le point sur mes crédits

3.2 Une seule mensualité... plus faible

L'emprunteur ne devra alors verser qu'une seule mensualité par mois. Et parce que la durée de tous les prêts sera calée sur la durée la plus longue des différents crédits rachetés, le montant de la mensualité se trouve réduit par rapport à la somme de ses anciennes mensualités.
Le regroupement de crédits présente donc un avantage à court terme, l'emprunteur ayant moins d'argent à rembourser chaque mois. Il pourra donc étaler ses dettes sur une période plus longue.
Bien sûr, il s'agit là de diminuer à court terme un poste de dépenses devenu trop lourd, afin de pouvoir mieux contrôler son budget, ou retrouver une capacité d'épargne. Sur le long terme, vous remboursez généralement un capital plus important à cause des frais de remboursement anticipé, les nouvelles garanties, les frais de dossiers et de courtage sur la nouvelle opération.
Comme vous remboursez sur une durée plus longue, la mensualité est plus faible. Mais vous devez rembourser plus longtemps. Attention donc à ne pas " reculer pour mieux sauter ".

>> Je voudrais simuler le regroupement de mes crédits

3.3 Cas pratique

Véritables cigales, Jeanne et serge ne se refusent rien, ni leurs rêves ni leurs besoins. Alors, ils ont utilisé le crédit. Plusieurs. Un crédit sur 25 ans pour acheter la résidence principale de leur rêve, un autre un peu plus tard pour faire des travaux d'extension à l'arrivée de leur premier enfant, et un troisième pour acheter une nouvelle voiture, à la deuxième naissance.
Ils remboursent ainsi chaque mois 3 mensualités :

• 1448 ? tous les 1er du mois, pour leur crédit résidence principale (150 000 euros restant à rembourser, taux 3%), échéance 2029;
• 290 ? tous les 15 du mois, pour leur crédit voiture (15 000 ? taux 6%), échéance 2024;
• 293 ? tous les 25 du mois, pour le crédit travaux (25 000 ? taux 3%), échéance 2027;

Au final, ils payent des mensualités totales de 2031 ?.
Avec leur conseiller, ils décident de racheter tous leurs crédits pour partir sur une seule mensualité, plus faible, tous les 6 du mois (juste après le versement du salaire).
Le nouveau prêt est de 194 000 euros (190 000 ? à racheter + 4000 ? d'indemnités de remboursement anticipée) sur une durée de 10 ans, avec un taux à 1.5%.
La nouvelle mensualité est de 1785 euros, soit une économie mensuelle de 246 euros.
Une sacrée bouffée d'oxygène pour le budget de Jeanne et Serge.

>> Je souhaite être rappelé(e) par un conseiller pour faire le point sur mes crédits

Mais c'est peut être aussi l'occasion pour Jeanne et Serge de devenir un peu moins Cigales et un peu plus fourmis. S'ils n'ont pas vraiment besoin de cette nouvelle entrée d'argent, ils peuvent utiliser cette capacité d'épargne pour investir en immobilier locatif via une SCPI. Avec par exemple un effort d'épargne de 220* euros par mois, on peut emprunter 75 000 euros sur 15 ans pour investir en SCPI. Et au bout de 15 ans, on est propriétaire d'un patrimoine immobilier net qui dégage des revenus complémentaires...

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Communication non contractuelle à caractère publicitaire

*Données non contractuelles : 221,67 euros d'effort d'épargne par mois pour un crédit d'une durée de 15 ans, hors fiscalité, et hors assurance. Hypothèse de rendement de 4,5%

Avertissement ? Risques :

A propos du financement à crédit : Un crédit vous engage et doit être remboursé. Vérifiez vos capacités de remboursement avant de vous engager. Aucun versement, de quelque nature que ce soit, ne peut être exigé d'un particulier, avant l'obtention d'un ou plusieurs prêts d'argent. En matière de crédit immobilier, le(s) futur(s) emprunteur(s) bénéficie(nt) d'un délai de réflexion de 10 jours après réception de l'offre de prêt pour donner son (leur) accord.
Comme tout investissement, l'immobilier présente des risques :

• La baisse de la valeur du placement. Le capital investi dans une SCPI n'est pas garanti. La valeur de part d'une SCPI évolue dans le temps, en relation étroite avec l'état de la conjoncture de l'immobilier d'entreprise. Cette conjoncture suit des cycles successifs, avec des phases à la hausse et à la baisse.
• La diminution des revenus locatifs. Dans un contexte économique moins favorable, la baisse des revenus locatifs versés aux associés est due à la diminution du taux d'occupation financier et/ou à la baisse du montant global des loyers versés par les locataires. Cette baisse peut être toutefois atténuée par l'effet de la mutualisation des risques grâce à la diversification immobilière et locative du portefeuille de la SCPI.
• La liquidité. La SCPI n'étant pas un produit coté, elle présente une liquidité moindre comparée aux actifs financiers. Les conditions de cession (délais, prix) peuvent ainsi varier en fonction de l'évolution du marché de l'immobilier d'entreprise et du marché des parts de SCPI.
• Risque de crédit : la SCPI peut avoir recours à l'endettement dans la limite de 30 % de la valeur de ses actifs immobiliers. Le montant perçu en cas de retrait est alors subordonné au remboursement de l'emprunt par la SCPI. Si le revenu des parts achetées à crédit par l'associé n'est pas suffisant pour rembourser le crédit, ou en cas de baisse des prix lors de la vente des parts, le souscripteur devra payer la différence.

4 - Découvrez nos packs SCPI à crédit

Depuis plusieurs années, MonFinancier vous informe régulièrement sur le sujet des SCPI (sociétés civiles de placement immobilier) : le fonctionnement, la sélection des meilleurs véhicules, et aussi les modalités d'acquisition et notamment les possibilités d'investir à crédit de manière simple. Et sur ce dernier point, MonFinancier est sorti des sentiers battus, il y a plusieurs années déjà, en bâtissant des offres packagées qui permettent d'investir clé en main en SCPI à crédit. Clé en main, car MonFinancier sélectionne pour vous la ou les SCPI, et met à votre disposition le mode de financement adapté à vos objectifs : optimiser votre capacité d'épargne et/ou donner du levier à votre patrimoine immobilier.

4.1 Une offre clé en main

Investir en immobilier locatif sans les soucis de gestion (sélection du bien, entretien, recherche du locataire, problème avec le locataire, travaux, etc...) ? C'est possible avec les SCPI (sociétés civiles de placement immobilier). Une SCPI est une structure d'investissement de placement collectif qui investit directement dans des immeubles. Elle collecte des fonds auprès d'épargnants pour constituer un portefeuille composé uniquement d'immobiliers tels que des logements, des murs de magasins, des bureaux ou encore des entrepôts. En investissant, l'épargnant obtient des parts de la SCPI et devient alors associé. Une part correspond généralement à quelques centaines d'euros. La gestion de l'immobilier est assurée par une société spécialisée et agréée par l'AMF. La société de gestion se charge de louer le parc immobilier et de l'entretenir pour le compte des porteurs de parts. En contrepartie, elle leur reverse, sous forme de revenus réguliers, une quote-part des loyers encaissés à proportion de leurs droits dans la SCPI, après déduction des différentes charges (frais d'entretien, de gestion locative, travaux...).
Les frais de gestions des SCPI sont élevés : environ 10 % des loyers, plus taxe foncière, assurances (incendie, dégâts des eaux), travaux d'entretien courants, appels de charges de copropriété, etc... Mais au final, ces frais ne sont pas plus élevés que pour un bien dont la gestion est déléguée et n'altèrent pas vraiment les rendements

Les SCPI offrent en effet plusieurs atouts et de taille pour des épargnants à la recherche d'actifs de qualité, moins exposés aux aléas des marchés actions. Surtout, elles font partie des rares vecteurs d'investissement à offrir encore des rendements conséquents. En effet, les SCPI restent à ce jour un support offrant le meilleur couple rendement/risque du marché avec un rendement (TDVM*) de 4,35%** (net de frais de gestion) l'an dernier. A cela s'ajoute la revalorisation moyenne des parts de SCPI en 2018, qui a été de 0.82%**.

MonFinancier vous accompagne de A à Z dans votre démarche d'investissement. Depuis la sélection SCPI, jusqu'au dossier de financement. Toutes les SCPI sélectionnées dans les packs font partie du palmarès 2019 des meilleures SCPI de MonFinancier. Ce palmarès a été construit en prenant en compte notamment les rendements passés offerts, le potentiel de revalorisation, la fiscalité, etc...

Au niveau du financement, vous n'avez qu'un seul interlocuteur. MonFinancier dispose en effet d'une structure de courtage en crédit afin de faciliter vos démarches, mais également pour obtenir les meilleures conditions possibles. C'est cette structure qui a trouvé le partenaire bancaire pour le financement des packs. Une offre sans apport et sans domiciliation bancaire. En toute liberté et en toute sérénité !

>> Investissez en immobilier à crédit sans souci avec nos packs MF Expansion et MF Autonome

4.2 Un pack adapté à votre objectif

Grâce aux packs MonFinancier, vous bénéficiez d'une offre tout-en-un. Une sélection de SCPI et un financement à crédit sans apport et sans domiciliation bancaire.
Une offre idéale pour se lancer dans un investissement immobilier, en profitant de l'environnement historique des taux bas, et sans aucun souci de gestion : MonFinancier sélectionne pour vous la ou les SCPI les plus adaptées selon votre objectif, et vous propose une solution simple de financement. Puis c'est la société de gestion qui s'occupera de la gestion de vos parts. Vous n'aurez qu'à recevoir les loyers !

Deux packs sont proposés. Le choix du bon pack dépend de votre objectif : Optimisez votre capacité d'épargne ou donnez du levier à un patrimoine immobilier déjà existant.

4.3 Optimisez votre capacité d'épargne

Vous avez une capacité d'épargne mensuelle et vous souhaitez l'optimiser en utilisant le levier du crédit de manière très simple ? Le pack MF expansion est fait pour vous :

• Deux SCPI de qualité : Primovie (TDVM* 2018 : 4.5%**) et Epargne Pierre (TDVM* 2018 : 5.97%**)
• Un financement de 200 000 euros : 100 000 euros sur chaque SCPI.
• + frais de dossier : 2100 ? + 400 ? de frais de garantie, financés par le crédit.
• Durée d'emprunt 25 ans : MonFinancier recommande, lorsqu'on réalise un emprunt immobilier, de prévoir une période longue, afin d'avoir des mensualités faibles, et donc un levier de crédit plus important (plus votre mensualité est faible, plus les revenus de la SCPI vont financer cette mensualité). Quitte à rembourser le crédit en cours de vie le jour où vous avez plus de moyens.
• Taux compétitif : 2.7% sur 25 ans.
• Assurance facultative.
• Sans apport et avec un effort d'épargne mensuel de 75 euros*** (hors fiscalité hors assurance).

A noter : cette offre n'est pas accessible pour les commerçants, les artisans, et les chefs d'entreprise.

>> Je reçois une information détaillée sur le pack SCPI à crédit MF Expansion

4.4 Donnez du levier à un patrimoine immobilier existant

Le pack MF autonome est destiné aux détenteurs d'un patrimoine immobilier net et qui sont prêts à mettre en hypothèque ce bien. Une contrainte importante donc : Vous devrez solder le prêt en cours si vous souhiatez revendre votre bien. Mais qui dit contrainte forte, dit récompenses élevées : cette offre multiplie les atouts.

• Possibilité s'investir à crédit sur la SCPI Corum XL : la SCPI avec le rendement 2018 le plus haut du marché (TDVM* 2018 : 7.91%**). Un rendement d'autant plus fort que la fiscalité sur cette SCPI étrangère est plus faible que pour une SCPI française (pas de prélèvements sociaux et taux d'IR généralement plus faible).
• Un financement de 100 000 euros.
• + frais de dossier 1900 ? + 1675 ? de frais de garantie hypothécaire financés par le crédit.
• Durée d'emprunt 25 ans : MonFinancier recommande, lorsqu'on réalise un emprunt immobilier, de prévoir une période longue, afin d'avoir des mensualités faibles, et donc un levier de crédit plus important (plus votre mensualité est faible, plus les revenus de la SCPI vont financer cette mensualité). Quitte à rembourser le crédit en cours de vie le jour où vous avez plus de moyens.
• Taux très compétitif : 1.95% sur 25 ans.
• Assurance libre.
• Sans apport et sans effort d'épargne : les revenus nets de la SCPI sont supérieurs aux mensualités du crédit****. Vous n'avez donc aucun effort d'épargne.

A noter : cette offre n'est pas accessible pour les commerçants, les artisans, et les chefs d'entreprise

>> Je reçois une information détaillée sur le pack SCPI à crédit MF Autonome

Communication non contractuelle à but publicitaire

* TDVM : Le Taux de Distribution sur Valeur de Marché mesure le niveau de distribution historique. Il est la division du dividende brut avant prélèvement libératoire versé au titre de l'année N (y compris les acomptes exceptionnels et quote-part de plus-values distribuées) par le prix de part acquéreur moyen de l'année N.

** Les performances passées ne préjugent pas des performances futures. L'investissement immobilier doit être envisagé sur le long terme. Comme tout investissement, l'immobilier présente des risques :

- La baisse de la valeur du placement. Le capital investi n'est pas garanti. La valeur du bien évolue dans le temps, en relation étroite avec l'état de la conjoncture de l'immobilier. Cette conjoncture suit des cycles successifs, avec des phases à la hausse et à la baisse.

- La diminution des revenus locatifs. Dans un contexte économique moins favorable, la baisse des revenus locatifs versés aux associés est due à la diminution du taux d'occupation financier et/ou à la baisse du montant global des loyers versés par les locataires.

- La liquidité. L'immobilier présente une liquidité moindre comparée aux actifs financiers. Les conditions de cession (délais, prix) peuvent ainsi varier en fonction de l'évolution du marché de l'immobilier.

*** Information non contractuelle. Hypothèses de calcul : Prêt à échéances constantes pour une durée de 25 ans à un taux de 2,70 %. Hors assurance. Rendement moyen des SCPI : 5.235%. Hors fiscalité. Cette hypothèse ne peut valoir offre de crédit. Toute demande ne peut bien sûr préjuger de la décision prise par l'établissement prêteur d'octroi ou non du crédit sollicité.

**** Information non contractuelle. Hypothèses de calcul : Prêt à échéances constantes pour une durée de 25 ans à un taux de 2,70 %. Hors assurance. Rendement moyen des SCPI : 6.5%. Hors fiscalité. Cette hypothèse ne peut valoir offre de crédit. Toute demande ne peut bien sûr préjuger de la décision prise par l'établissement prêteur d'octroi ou non du crédit sollicité.