Qui connaissait les SCPI il y a 10 ou même 5 ans ? Ces véhicules qui permettent d'investir indirectement dans l'immobilier connaissent un engouement certain depuis quelques années. L'an dernier, ces véhicules ont collecté plus de 5 milliards d'euros, deux fois plus qu'en 2013, cinq fois plus qu'il y a 10 ans. Il faut dire que ces produits permettent d'investir de manière très simple en immobilier, notamment d'entreprises (bureaux, commerces), sans souci de gestion, en direct ou à crédit. Mais qui dit fort engouement dit souvent nombreux pièges, et plutôt que de se lancer tête baissée sur ces produits, on pretera une attention particulière à la sélection des produits et du meilleur cadre pour effectuer son investissement.
1 - Les SCPI, star de la Pierre Papier
Quand on parle de Pierre-Papier, on parle surtout SCPI (sociétés civiles de placement immobilier). Ces véhicules trustent tous les palmarès, que ce soit en termes de performance que de collecte, avec plus de 5 milliards d'euros collectés l'an dernier. Les SCPI ont continué à séduire les épargnants français en 2018 mais à un rythme plus assagi. Et si la SCPI était présentée comme le placement incontournable de 2018 alors que les placements sécurisés ne rapportent plus grand-chose, le rendement moyen 2018 a un peu baissé. Mais il reste à un niveau très attractif, et il a même augmenté pour plusieurs SCPI de qualité.
1.1 Les raisons du succès
Une SCPI est une structure d'investissement de placement collectif qui investit directement dans des immeubles. Elle collecte des fonds auprès d'épargnants pour constituer un portefeuille composé uniquement d'immobiliers tels que des logements, des murs de magasins, des bureaux ou encore des entrepôts. En investissant, l'épargnant obtient des parts de la SCPI et devient alors associé. Une part correspond généralement à quelques centaines d'euros. La gestion de l'immobilier est assurée par une société spécialisée et agréée par l'AMF. La société de gestion se charge de louer le parc immobilier et de l'entretenir pour le compte des porteurs de parts. En contrepartie, elle leur reverse, sous forme de revenus réguliers, une quote-part des loyers encaissés à proportion de leurs droits dans la SCPI, après déduction des différentes charges (frais d'entretien, de gestion locative, travaux...).
Les frais de gestions des SCPI sont élevés : environ 10 % des loyers, plus taxe foncière, assurances (incendie, dégâts des eaux), travaux d'entretien courants, appels de charges de copropriété, etc... Mais au final, ces frais ne sont pas plus élevés que pour un bien dont la gestion est déléguée et n'altèrent pas vraiment les rendements
Comme chaque année fin février, l'ASPIM (Association française des sociétés de placement immobilier) et l'IEIF (Institut de l'épargne Immobilière et foncière) publient leur bilan annuel du marché des SCPI. On avait pris l'habitude de voir la collecte explosé de record en record chaque année. Mais en 2018, ce n'est pas le cas : Les SCPI ont collecté 5.11 milliards d'euros d'épargne en 2018, contre 6 milliards en 2017. On reste quand même sur des niveaux très élevés. En 2015, la collecte n'était "que" de 2.5 milliards d'euros.
Les SCPI bureaux ont réalisé un peu plus de la moitié de cette collecte devant les SCPI diversifiées (21%), les SCPI spécialisées (16%), les SCPI commerces (7,5 %) et les SCPI immobiliers résidentiels (2,6 %).
Plusieurs facteurs permettent d'expliquer cet engouement : Les taux d'emprunt qui sont restés très bas tout au long de l'année, renforçant l'intérêt des Français pour les placements immobiliers, tout en diminuant les rendements des placements monétaires comme le livret A ou le fonds en euros des contrats d'assurance vie. Et face aux manques d'alternatives, les SCPI apparaissent de plus en plus comme un placement incontournable cumulant plusieurs atouts. Les SCPI offrent un avantage de taille : permettre d'investir en immobilier physique, en limitant les soucis de gestion, de liquidité et pour une mise de départ qui peut être beaucoup plus faible. La société de gestion se charge de louer et entretenir le parc immobilier pour le compte des porteurs de parts. L'associé n'a plus qu'à percevoir ses revenus ! L'autre avantage est que les SCPI permettent de mutualiser les risques et de diminuer ainsi le risque locatif. Enfin, autre avantage, et de taille : il est possible d'intégrer des SCPI dans l'assurance-vie, et donc bénéficier de la fiscalité attractive de cette enveloppe.
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1.2 Des rendements toujours attractifs
Les SCPI offrent en effet plusieurs atouts et de taille pour des épargnants à la recherche d'actifs de qualité, moins exposés aux aléas des marchés actions. Surtout, elles font partie des rares vecteurs d'investissement à offrir encore des rendements conséquents. En effet, les SCPI restent à ce jour un support offrant le meilleur couple rendement/risque du marché avec un rendement (TDVM*) de 4,35%** (net de frais de gestion) l'an dernier. La rémunération était de 4,43 % en 2017 et de 4,64 % en 2016.
Le Taux de valeur de marché est constitué par les loyers redistribués. Aucune autre classe d'actif n'offre un si bon couple rendement / risque à l'heure actuelle. Pas étonnant que jamais depuis leur création il y a plus de 40 ans, les SCPI n'aient autant capté l'épargne des Français.
D'autant que plusieurs SCPI ont des rendements beaucoup plus élevés, et en hausse :
La palme revient aux SCPI Corum et Corum XL de la société Corum AM. Ces sociétés civiles de placement immobilier surclassent le marché. Créé en 2012, Corum offre un rendement particulièrement stable puisqu'il s'établissait à 6.30%** en 2013, 2014 et 2015 avant de passe à 6.45%** en 2016 et en 2017. De plus, la SCPI investit hors de nos frontières, notamment en zone euro. Ce qui lui confère une fiscalité très avantageuse.
Devant le succès qu'a rencontré cette SCPI, la société de gestion a décidé en 2016, de sortir une version XL de sa SCPI phare. Il s'agit de Corum XL qui se donne la possibilité d'investir progressivement dans le monde entier.
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1.3 Des revalorisations à attendre en 2018 ?
Comme tout investissement immobilier, en plus du rendement, le porteur de part souhaitera aussi que la valeur de son investissement augmente dans le temps, notamment avec la hausse des prix immobiliers. Le mécanisme de revalorisation de parts récompense en quelque sorte leur patience. Pour leur octroyer cette récompense, les sociétés de gestion font en sorte de sélectionner rigoureusement les biens en portefeuille afin de faire progresser le patrimoine de la SCPI. Mais ce n'est pas tout... La société de gestion va également effectuer des arbitrages (achat-vente d'immeubles) afin d'augmenter la valeur des parts. L'évolution du prix de la part reflète donc la capacité de la société de gestion à gérer son patrimoine immobilier. Lorsque la valeur de son parc immobilier a significativement augmenté, la société de gestion sera en mesure d'augmenter la valeur du prix de sa part, afin d'adapter le prix des nouvelles souscriptions, mais aussi pour récompenser ses porteurs de part. Car s le prix de la part augmente, votre patrimoine en tant qu'associé en profite mécaniquement.
Selon l'ASPIM, la valeur du prix moyen d'une part de SCPI a grimpé de 1.8%** en 2018. Avec le rendement 4.35%**, cela fait une performance annuel de plus de 6%**. Et c'est en moyenne. Car comme pour les rendements, certaines SCPI ont connu de belles revalorisations en 2018.
Amundi Immobilier, société de gestion de SCPI (Société Civile de Placement Immobilier), a réalisé le 8 avril dernier une revalorisation de 2,05%** du prix de part de la SCPI Rivoli Avenir Patrimoine. À 290 euros, la valeur de la part est donc passée à 298 euros le 8 avril. Une excellente nouvelle donc pour les détenteurs de parts de cette SCPI qui enregistre donc une plus-value latente.
En début d'année, la SCPI Epargne Foncière revalorisait sa part de 1.25%** ! La SCPI Novapierre 1 en avait fait de même en 2018 en augmentant le prix de sa part de 2,32%**. D'autres SCPI leur ont emboîté le pas. Les porteurs de parts de Pierre 48, une autre SCPI phare de la société de gestion Paref, ont profité de cette bonne nouvelle tout comme ceux de Novapierre Allemagne et Corum XL, deux SCPI qui permettent d'investir à l'international.S'il est trop tard pour profiter de ces revalorisations, d'autres SCPI n'ont toujours pas communiqué sur leurs intentions. Investir en parts de SCPI juste avant une revalorisation est une opportunité rare.
Comment ne pas louper le coche ? En étant régulièrement informé(e) des prochaines opportunités ! Pour ne rien manquer des opportunités à venir, inscrivez-vous !
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Communication non contractuelle à but publicitaire.
* TDVM : Le Taux de Distribution sur Valeur de Marché mesure le niveau de distribution historique. Il est la division du dividende brut avant prélèvement libératoire versé au titre de l'année N (y compris les acomptes exceptionnels et quote-part de plus-values distribuées) par le prix de part acquéreur moyen de l'année N.
** Les parts de SCPI de rendement sont des supports de placement à long terme (minimum 10 ans) et doivent être acquises dans une optique de diversification de votre patrimoine. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures et ne sont pas constantes dans le temps. Comme tout investissement, l'immobilier présente des risques :
- La baisse de la valeur du placement. Le capital investi dans une SCPI n'est pas garanti. La valeur de part d'une SCPI évolue dans le temps, en relation étroite avec l'état de la conjoncture de l'immobilier d'entreprise. Cette conjoncture suit des cycles successifs, avec des phases à la hausse et à la baisse.
- La diminution des revenus locatifs. Dans un contexte économique moins favorable, la baisse des revenus locatifs versés aux associés est due à la diminution du taux d'occupation financier et/ou à la baisse du montant global des loyers versés par les locataires. Cette baisse peut être toutefois atténuée par l'effet de la mutualisation des risques grâce à la diversification immobilière et locative du portefeuille de la SCPI.
- La liquidité. La SCPI n'étant pas un produit coté, elle présente une liquidité moindre comparée aux actifs financiers. Les conditions de cession (délais, prix) peuvent ainsi varier en fonction de l'évolution du marché de l'immobilier d'entreprise et du marché des parts de SCPI.
2 - Les meilleurs SCPI selon la presse spécialisée
Chaque année, les magazines spécialisés dans les placements proposent des palmarès des meilleures SCPI du marché. Des palmarès qui diffèrent même si on retrouve souvent les mêmes tout en haut du classement, et celle qui font partie de notre propre palmarès 2019 publié en début d'année
2.1 PF Grand Paris : Meilleur SCPI de Bureaux selon Investir et Gestion de Fortune
2ème de notre palmarès 2019 des meilleures SCPI, PF Grand Paris est la meilleure SCPI de bureaux selon Investir, avec une note de 15/20, et a reçu la victoire d'Or de la meilleure SCPI à capital variable de plus de 5 ans dans la catégorie SCPI de bureaux de Gestion de Fortune
En 2017, la société de gestion Perial avait décidé de rouvrir la commercialisation de sa SCPI PF1, et de la renommer " PF Grand Paris " pour axer sa stratégie sur la dynamique du projet urbain Grand Paris. Avec 140 km² d'espace urbain à aménager pour 29 milliards d'euros, le projet du Grand Paris est le plus grand chantier d'infrastructure en Europe. La région Ile-de-France, 1er marché européen en immobilier tertiaire, redessine ainsi son offre immobilière : rénovations, créations de nouvelles surfaces, rationalisation des pôles tertiaires existants et créations intégrales de nouveaux pôles. Autant d'opportunités que la SCPI souhaite saisir.
Perial souhaite ainsi faire de la SCPI PF Grand Paris le véhicule de référence de l'épargne immobilière sur le Grand Paris. En 2018, la société de gestion expliquait commencer déjà à ressentir ces effets dans la valorisation du patrimoine, en hausse de plus de 3% au 31 décembre 2017.
L'amélioration des fondamentaux du marché et la bonne orientation de Grand Paris, sur le plan locatif comme sur celui de l'investissement, sont des signaux extrêmement positifs pour cette année. De bons indicateurs financiers et un dynamisme dans la gestion du portefeuille qui, compte tenu du net différentiel entre la valeur de reconstitution et le prix de sa part, laissaient présager une bonne nouvelle pour les porteurs de parts. En début d'année dernière, nous avions alors insisté sur le potentiel de revalorisation de PF Grand Paris :
" Outre les qualités de cette SCPI axée sur le Grand Paris, ce qui attire également notre attention, c'est la décote de 14,6% entre le prix de souscription (469 euros) et la valeur de reconstitution qui est actuellement proche des 545 euros. Or, le prix de souscription d'une SCPI doit être compris entre + / - 10 % de la valeur de reconstitution de la société. La société de gestion doit donc augmenter le prix de sa part de PF Grand Paris pour être en conformité avec les autorités de tutelle."
Ce pari s'est avéré gagnant ! Ainsi, les porteurs de parts ont vu leur part se revaloriser de 4,90% depuis le 2 mai, compte tenu de sa décote par rapport à sa valeur de reconstitution.
En 2018, le TDVM* est ressorti à 4,4%**. Et à cela s'ajoute donc la revalorisation pour faire une performance totale en 2018 de 9.3%** !
Mais selon nous, la stratégie de la société de gestion pour PF Grand Paris peut conduire à de futures bonnes nouvelles pour cette SCPI. Ainsi, à l'image de ce que nous avions prédit début 2018, il y a encore un vrai potentiel de revalorisation pour cette SCPI en 2019.
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2.2 Cristal Rente, meilleure SCPI de commerces selon Investir et Mieux Vivre Votre Argent
En fin d'année dernière, nous vantions les mérites de la SCPI Cristal Rente. Le journal Investir l'a sacrée meilleure SCPI de Commerce avec la meilleure note, 16/20. Tout comme le magazine Mieux Vivre Votre Argent.
Cette SCPI privilégie les acquisitions en centre-ville et de parcs de magasins ou de boutiques exploitées par des enseignes nationales reconnues, à l'exemple de la grande distribution alimentaire. Il s'agit d'une SCPI de petite taille, à 100 millions d'euros de capitalisation, par opposition aux mastodontes que sont Immorente, PFO2, ou encore Corum qui culminent à plus d'1 milliard de capitalisation. Être une petite capitalisation offre des avantages : la SCPI vise des actifs plus petits, quelques millions d'euros, et ne travaille donc pas sur le même marché que les grosses SCPI. Plus petit, le marché a moins d'acteurs, moins de concurrence, ce qui permet à la société de gestion, Inter Gestion, de pouvoir être plus sélective sur les dossiers qu'elle choisit : la société a notamment investi dans des concessions automobiles et parkings (Fiat, Peugeot, OPEL,...), très rentables, des enseignes de Bricolage et Jardinerie (Bricomarché, Jardiland, etc...), également très rentable, ainsi que des entrepôts (Eurasia) et des commerces alimentaires (Grand Frais, Leader Price, Lidl, Aldi). Par ailleurs, le taux d'occupation flirte avec les 98 %.
Ce parc immobilier a permis à la société de servir en 2018 un TDVM* de 5,04 %**. Après 5,07 % en 2017. La bonne gestion d'Inter gestion se ressent également sur le prix de la part de la SCPI. En effet, le prix de la part a été revalorisé en juillet 2018 dernier, de 2,24 %; après une revalorisation en 2017.:
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2.3 Epargne Pierre, meilleure SCPI diversifiée selon Gestion de Fortune, et Mieux Vivre
4ème de notre palmarès 2019 des meilleures SCPI, Epargne Pierre est la meilleure SCPI à capital variable de plus de 5 ans dans la catégorie SCPI diversifié, selon le magazine Gestion de Fortune. Elle est également sur le podium des meilleurs SCPI diversifiées selon Mieux Vivre Votre Argent.
Créée en 2013, Epargne Pierree est une SCPI à capital variable ayant pour objectif la constitution d'un patrimoine immobilier diversifié tant sur le plan géographique que locatif permettant d'assurer l'objectif de gestion, à savoir la distribution d'un revenu et la valorisation du prix de la part.
La SCPI investit dans des actifs d'immobilier d'entreprise : au 31 mars 2019, 47.8% du parc immobilier était constitué de bureaux et 46.8% de commerces. Les biens sont situés sur toute la France, notamment en Île-de-France (21.45%) mais aussi et surtout dans les régions Nord, Nord Est et Nord Ouest (62.2%).
Avec un TDVM* 2018 de 5.97%, il s'agit d'une des SCPI françaises les plus rentables du marché. " Cette bonne tenue résulte de notre capacité à déployer notre stratégie d'investissement grâce aux nouvelles souscriptions en augmentation." indique Jean-Christophe Antoine, Président de Voisin. "Sur le premier trimestre nous avons donc poursuivi notre politique à travers 5 opérations d'acquisitions portant sur 34 M?, pour un rendement net immobilier moyen de 7,10 %.":
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2.4 Primovie, meilleure SCPI spécialisée selon Investir et MVVA
"En 2012, l'un des acteurs phares du secteur, Primonial REIM, a conçu la SCPI Primovie, axée sur la santé et l'éducation. [...] Après une collecte exceptionnelle en 2017, la SCPI se hisse sur la première marche de notre podium" indique le Journal Investir qui lui a attribuée la note de 15/20. La SCPI Primovie se classe également première des SCPI spécialisées selon MVVA,
Créée en 2012, Primovie est une SCPI de rendement à capital variable gérée par Primonial REIM. La SCPI Primovie a un positionnement assez original puisqu'elle offre au souscripteur la possibilité d'investir principalement sur des biens dont les locataires exercent une activité dans des domaines socialement utiles comme l'éducation et la santé (EHPAD, crèche, école, murs de pharmacie, murs de laboratoires d'analyses). Portées par les tendances démographiques favorables, ces activités sont fortement décorrelées des cycles économiques et connaissent en France une demande croissante. Que l'on soit en croissance ou en récession, la santé reste un enjeu majeur.
Les actifs se répartissent entre les Ephad (52 % de la valeur du patrimoine en 2018), des biens immobiliers liés aux secteurs de la santé (26 %) et de l'éducation (9 %). Le reste est réparti entre l'immobilier de bureau et des pépinières d'entreprises à l'image d'une prise de participation pour un montant de 121 millions d'euros dans la SCI détentrice de Coeur Défense, ensemble emblématique du premier quartier d'affaires européen.
L'an dernier, la SCPI Primovie a ainsi assuré un TDVM de 4,5%* après 4,85%* en 2017. Une baisse qui est due principalement à la revalorisation du prix de la part en avril 2017, de 6.28%
Les perspectives pour cette SCPI sont au beau fixe. La société de gestion espère délivrer une performance similaire à celle de l'an passé, compte tenu du potentiel de développement du secteur de la santé et de l'éducation à la fois en France mais aussi dans d'autres pays européens. Avec d'autres revalorisations à venir ?
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2.5 Corum et Corum XL, meilleures SCPI internationales
La SCPI Corum Origin est la meilleure SCPI international selon le magazine Gestion de Fortune. C'est également la meilleure SCPI diversifiée selon Investir et Mieux Vivre Votre Argent.
Corum Origin est composée à 45% de bureaux (à fin 2018) et à 22% de commerces. Le reste est reparti entre hôtels, entrepôts, parkings, actifs de santé. Outre cette diversification sectorielle, Corum n'hésite pas à s'exporter pour mutualiser le risque. Corum Origin est en effet la seule SCPI française présente dans sept États de la zone euro : elle privilégie la France, l'Allemagne et les Pays-Bas mais aussi la Belgique, l'Espagne, ou bien son voisin le Portugal. Mais elle n'hésite pas à investir dans des terres totalement inconnues des SCPI classiques comme en Slovénie ou même en Estonie pour y déceler des nouvelles opportunités de croissance. Au total, Corum Origin détient 113 immeubles dans 10 pays européens.
Pour faire simple, Corum Origin ne suit pas de thématique particulière, mais recherche le rendement, en utilisant les différents cycles et marchés dans le temps plutôt que de les subir. Un positionnement plus que payant puisque le taux d'occupation financier est proche de 100% - 99,6% pour être précis - une performance excellente pour une SCPI spécialisée dans l'immobilier d'entreprise. Surtout, cette gestion "opportuniste" lui permet de dégager un rendement supérieur à la moyenne.
L'an dernier et pour la sixième année consécutive, Corum Origin a une nouvelle fois tenu sans grande difficulté la dragée haute aux autres SCPI du même type. Avec un taux* de distribution sur valeur de marché de 7,28%**, cette société civile de placement immobilier surclasse ses pairs puisque ces derniers ne proposent qu'un rendement moyen de 4,63%, selon les derniers chiffres de l'ASPIM. Mieux encore, ce taux de distribution a progressé dans le temps. En 2015, il s'affichait à 6,30%, ce qui est déjà un taux exceptionnel dans l'univers des SCPI.
Pour les heureux porteurs de parts, il n'y a pas que la performance qui prend de l'embonpoint chez Corum. Le prix de la part suit la même courbe haussière. A 1000 euros à la création de la SCPI en 2012, celle-ci est désormais à 1075 euros, soit une hausse de 7.5% en 5 ans.
La rentabilité de la SCPI Corum Origin est d'autant plus forte que la la fiscalité sur les dividendes est plus douce qu'une SCPI française : Pas de prélèvements sociaux de 17.2% sur les revenus étrangers (89% environ du parc immobilier de la SCPI est investi hors de France) et un taux d'impôt sur le revenu moyen bien plus faible que l'impôt français.
>> Je reçois une information détaillée sur Corum Origin
Fort du succès de sa SCPI, la société de gestion Corum AM a voulu décliner son offre en lançant en 2017 Corum XL, une SCPI dont le champ d'investissement sera étendu progressivement hors de la zone euro et des frontières du Vieux Continent. Donc autrement dit, rien n'empêche Corum XL de faire la chasse aux bonnes affaires en Chine ou aux États-Unis.
Mais pour ces premiers investissements la nouvelle SCPI de Corum a souhaité se cantonner dans un premier temps (pour 30 millions d'euros) à la zone euro, un terrain de jeu que Corum AM maîtrise avec brio, et dans un second temps (pour 30 millions d'euros, dans toute l'Union Européenne, dans la zone euro et hors de la zone euro ainsi que dans les pays suivants : Royaume-Uni Andorre, Norvège, Suisse, Serbie, Islande, Monaco (Pays hors de l'UE mais membre du Conseil d'Europe).
Désormais, la SCPI a amorcé la phase de "développement". Dans ce cadre, il a la possibilité d'étendre la diversification des actifs immobiliers à d'autres pays étrangers afin de saisir les opportunités d'investissement et les cycles devises favorables.
Et la SCPI a une conviction forte : Le Royaume-Uni. 59% de l'actif est en effet investis Outre-Manche
Pour son nouvel opus, Corum Asset Management ambitionne à l'horizon de 10 ans de distribuer sur cette SCPI un revenu annuel moyen de 5% et de délivrer une rentabilité combinant revenu et appréciation du capital de 10%. Les revenus dépendront de l'évolution du marché immobilier et du cours des devises sur la durée du placement.
L'objectif est pour l'instant largement atteint puisque Corum XL a servi en 2018 un TDVM* de 7.91%. Tout simplement le plus fort rendement du marché.
La valeur de la part a également augmenté en 2018, de 2.16% au 1er avril.
Comme pour la SCPI Corum Origin, le rendement de Corum XL est d'autant plus attractif que la fiscalité est douce : Pas de prélèvements sociaux de 17.2% et un taux d'impôt sur le revenu moyen bien plus faible que l'impôt français.
Tous ces atouts ont permis à Corum XL d'obtenir le prix de la meilleur SCI espoir (inférieure à 5 ans) aux Victoires de la Pierre Papier organisée par le magazine Gestion de Fortune.
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Communication non contractuelle à but publicitaire.
* TDVM : Le Taux de Distribution sur Valeur de Marché mesure le niveau de distribution historique. Il est la division du dividende brut avant prélèvement libératoire versé au titre de l'année N (y compris les acomptes exceptionnels et quote-part de plus-values distribuées) par le prix de part acquéreur moyen de l'année N.
** Les parts de SCPI de rendement sont des supports de placement à long terme (minimum 10 ans) et doivent être acquises dans une optique de diversification de votre patrimoine. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures et ne sont pas constantes dans le temps. Comme tout investissement, l'immobilier présente des risques :
- La baisse de la valeur du placement. Le capital investi dans une SCPI n'est pas garanti. La valeur de part d'une SCPI évolue dans le temps, en relation étroite avec l'état de la conjoncture de l'immobilier d'entreprise. Cette conjoncture suit des cycles successifs, avec des phases à la hausse et à la baisse.
- La diminution des revenus locatifs. Dans un contexte économique moins favorable, la baisse des revenus locatifs versés aux associés est due à la diminution du taux d'occupation financier et/ou à la baisse du montant global des loyers versés par les locataires. Cette baisse peut être toutefois atténuée par l'effet de la mutualisation des risques grâce à la diversification immobilière et locative du portefeuille de la SCPI.
- La liquidité. La SCPI n'étant pas un produit coté, elle présente une liquidité moindre comparée aux actifs financiers. Les conditions de cession (délais, prix) peuvent ainsi varier en fonction de l'évolution du marché de l'immobilier d'entreprise et du marché des parts de SCPI.
3 - Avis d'expert : Choisir le meilleur cadre d'investissement pour votre SCPI
L'engouement des particuliers pour la pierre papier ne se dément pas, notamment en SCPI avec une collecte qui a encore dépassé les 5 milliards d'euros en 2018 selon des chiffres de l'Aspim. Pourquoi un tel plébiscite ?
Ces produits offrent plusieurs atouts, et de taille, pour des épargnants à la recherche d'actifs de qualité, moins exposés aux aléas des marchés actions, et proposant des rendements séduisants. Ils offrent en outre une diversité dans le patrimoine investi. Il en existe donc pour tous les goûts, toutes les thématiques et tous les tempéraments d'investisseurs.
Mais parmi les nombreuses SCPI, disponibles sur le marché, comment faire son choix ? Les experts de MonFinancier vous accompagnent dans la sélection des meilleurs produits avec notamment une analyse des produits selon plusieurs critères : Taille, ancienneté, taux de distribution, taux d'occupation, revalorisation, commission de souscription,...
Nous réalisons même chaque année depuis 3 ans un palmarès des meilleures SCPI
Mais la sélection des meilleurs produits ne fait pas tout. Le cadre dans lequel vous allez acheter votre pierre papier est au moins aussi important que la qualité des produits choisis. Car même une bonne SCPI, achetée dans des mauvaises conditions peut fournir des performances nettes décevantes. C'est notamment votre objectif qui determinera le cadre dans lequel vous devez investir.
3.1 Face à la résidence principale, le placement " sac à dos "
" Dois-je acheter ma résidence principale ou rester locataire ? " Il y a trente ans, ce débat n'existait pas. Acheter sa résidence principale se présentait comme une évidence et s'inscrivait dans un projet de vie bien réglé. Avoir " son propre toit " et ne pas " jeter l'argent par les fenêtres dans un loyer " tombaient sous le sens. Mais c'était il y a trente ans. Une éternité tant le contexte économique, les moeurs et les habitudes de consommation ont radicalement changé.
En trente ans, les prix et les loyers ont flambé (surtout à Paris). Cela signifie que, pour acquérir sa résidence principale, il faut s'endetter sur 20 ,25 voire 30 ans. Cela veut dire aussi que si on veut que l'investissement soit rentable (coût du crédit et frais de notaire), il faut forcément vivre dans ce bien une bonne dizaine d'années. Or, les trentenaires aujourd'hui ne savent pas, voire ne veulent pas savoir, où ils seront dans 2 ans. Alors 10 ans....
La plupart des salariés actifs seront amenés à changer plusieurs fois de métiers et de lieux de vie tout au long de leur carrière. Ils se mettent aussi en couple plus tard, ont des enfants plus tard, se séparent, se rabibochent, etc...
L'avantage d'être locataire c'est que votre logement correspond parfaitement à vos besoins à un instant T (surface, localisation, prix) et à vos moyens. Rester locataire, c'est faire le choix de la liberté, la liberté de déménager, la liberté de modifier ses projets en fonction de ses envies.
En restant locataire, vous économisez environ 200 à 300 euros de plus par par rapport à un logement de surface équivalente que vous auriez acheté.
Cette capacité d'épargne, vous pouvez l'utiliser en investissant dans un bien immobilier à crédit.
Le principe est séduisant : les loyers versés par votre locataire permettent de rembourser partiellement l'emprunt. Une partie de votre emprunt est donc autofinancé. Vous réalisez donc une acquisition importante, pour un effort d'épargne limité. C'est l'effet de levier du crédit.
Mais qui dit immobilier locatif en direct, dit recherche de locataires, entretien et gestion du bien, travaux, etc.... On perd cette liberté, si cher quand on est jeune. Le jeune se tournera donc plutôt vers le placement immobilier " sac à dos ". Un placement où la gestion est déléguée, de la recherche du bien à la gestion des locataires en passant par les travaux. Un placement sur lequel on peut investir selon sa capacité mensuel, de 100 euros à 500 euros (ou plus) par mois.
Les SCPI (sociétés civiles de placements immobiliers) correspondent parfaitement à ces besoins. Les SCPI ont pour objet l'acquisition et la gestion d'un patrimoine immobilier locatif. La gestion de ce patrimoine est confiée à une société de gestion qui se charge de le louer et de l'entretenir pour le compte des porteurs de parts (moyennant frais de gestion). L'investisseur n'a qu'à percevoir les revenus ! Autre avantage, les SCPI permettent de mutualiser les risques et de diminuer ainsi le risque locatif.
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3.2 Optimiser une capacité d'épargne
Propriétaire de sa résidence principale ou non, pour vous construire un capital, vous n'avez pas le choix, vous devez mettre de côté tous les mois. En épargnant quelques centaines d'euros par mois, on arrive au bout de plusieurs années à un capital non négligeable.
En versant 150 euros par mois pendant 15 ans (soit 27000 euros de versement) sur un contrat d'assurance-vie, si on prend l'hypothèse d'un rendement net de frais de gestion et de prélèvements sociaux de 2%, on obtient un capital 31600 euros.
L'autre possibilité, c'est de s'endetter pour investir en immobilier locatif en utilisant son épargne mensuelle, et les loyers obtenus, pour rembourser le crédit. Si l'investissement immobilier est si rentable, c'est en partie grâce aux rendements immobiliers, mais aussi et surtout grâce au levier que procure l'investissement à crédit. En effet, le crédit permet à un particulier de faire une acquisition immobilière financée en partie par la banque. Certes, le particulier va devoir ensuite rembourser cette acquisition en versant tous les mois des mensualités à son intermédiaire financier. Mais les mensualités vont être partiellement remboursées à l'aide des revenus fonciers procurés par le bien acquis. Votre acquisition est donc en partie financée par les loyers versés par le locataire !
Vous avez par exemple une mensualité de 300 euros à rembourser tous les mois. Ce qui signifie que vous placez chaque mois 300 euros dans ce bien immobilier. Mais vous recevez également 150 euros de loyers qui vont servir à rembourser une partie de la mensualité. Vous investissez donc 300 euros tous les mois mais votre effort d'épargne réel n'est que de 150 euros. Par rapport à un investissement financier, c'est comme si, à chaque fois que vous placez 150 euros dans un produit, la banque verser également 150 euros pour vous...
Le particulier privilégiera donc un investissement à crédit, mais à condition de remplir ces 6 prérogatives :
1. Pouvoir dégager une capacité d'épargne mensuelle régulière.
2. Avoir une visibilité sur cette capacité d'épargne sur au moins 15 ans voire 20 ans
3. Accepter une forme de rigidité : Contrairement à une épargne programmée, vous n'avez pas la possibilité de stopper vos versements un mois, pour cause de vacances par exemple...
4. Détenir au préalable une épargne de précaution de plusieurs milliers d'euros.
5. Choisir l'investissement immobilier le mieux adapté à sa situation : BIC pour dégager des revenus non fiscalisés, SCPI pour un investissement souple et plus liquide, programmes défiscalisants pour réduire ses impôts, etc...
6. Ne pas oublier que la qualité du bien sélectionné reste un critère important : état, facilité à louer, frais et charges raisonnables, etc...
Prenons l'exemple d'un couple (TMI 30%) qui décide d'allouer 150 euros tous les mois pour acheter des parts d'une SCPI à crédit sur 20 ans. La SCPI verse un rendement de 4,7%**. Il peut alors acheter 56000 euros*** de parts de SCPI, financées à 100 % à crédit. Les mensualités de crédit s'élèvent à 307 euros*** qui sont remboursées en partie par les revenus nets de la SCPI (157 euros par mois en moyenne) et le reste par la capacité d'épargne du couple. Au bout de 20 ans, le couple détient 56000 euros de parts de SCPI, sans compter l'éventuelle revalorisation du prix de la part.
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3.3 Accroitre votre capital
Votre vous êtes déjà construit un capital et votre objectif est d'accroitre ce capital, et qu'il vous dégage des revenus complémentaires, mais pas tout de suite (car vous n'en avez pas besoin) mais dans une dizaine ou une quinzaine d'année (ex : complément de revenus à la retraite.
La nue-propriété correspond parfaitement à cet objectif.
Pour rappel, la propriété d'un bien peut être démembrée, c'est à dire séparée en deux droits sur ce bien : L'usufruit, qui donne droit d'user du bien ou d'en tirer les profits, et la nue-propriété. Le nu-propriétaire possède le bien mais sans en avoir la jouissance. Concrètement, sur un bien mis en location et démembré pendant 10 ans, l'usufruitier va recevoir les loyers pendant 10 ans, tandis que le nu-propriétaire récupérera la pleine propriété du bien au bout de 10 ans.
Détenir la nue-propriété temporaire d'un bien immobilier peut se révéler très intéressant :
- Le risque n'est pas très élevé puisque le remembrement est mécanique : la nue-propriété va devenir pleine propriété à l'échéance du démembrement, et l'investissement a donc de grandes chances de se revaloriser.
- L'espérance de gain peut venir de deux sources. Tout d'abord, le remembrement : admettons que vous achetiez sur 10 ans une nue-propriété égale à 65% de la pleine propriété. Vous savez d'ores et déjà que votre placement va passer de 65 à 100% en 10 ans. Soit une performance annuelle de 3,25%, et sans compter la revalorisation du bien qui peut donc vous amener une deuxième source de rentabilité.
- Le cadre fiscal est sans comparaison : pas d'IFI puisque c'est l'usufruitier qui doit déclarer le bien dans son patrimoine, pas d'IR ni prélèvements sociaux (pas de revenus), pas de plus-value sur le remembrement (qui n'est pas fiscalisé). Le nu-propriétaire n'est donc pas concerné par le matraquage fiscal de l'immobilier, sauf en cas de plus-value (qui viendrait alors augmenter la rentabilité nette du placement)
L'investisseur sera néanmoins attentif au prix qu'il payera pour la nue-propriété d'un bien. Sur des biens en direct, la valeur des nues-propriétés disponibles sur le marché est souvent déraisonnable. Nous conseillons donc de privilégier la détention de parts de SCPI en nue-propriété. Pour 3 raisons :
- Le prix de la nue-propriété d'une part de SCPI est basé sur le prix de la part. Il n'y a donc pas de survalorisation.
- L'investissement est simple et souple. La société de gestion gère la nue-propriété, pour une durée déterminée, et vous récupérez la pleine propriété à l'échéance
- La clé de répartition, c'est à dire la quote-part respective du prix entre l'achat de l'usufruit et de la nue-propriété pour une durée donnée, est fixée par la société de gestion. Celle-ci n'a pratiquement pas évolué depuis 10 ans. Ainsi, vous pouvez acheter des parts de SCPI en nue-propriété pendant 10 ans pour à peine 65-70% de la valeur de la part !
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3.4 Obtenir des revenus complémentaires
L'immobilier peut bien sûr être considéré comme un actif rentable et solide, qui offre des revenus complémentaires attractifs sous forme de loyers.
Mais en choisissant le mauvais support (gestion et fiscalité lourde) on se retrouve avec un placement qui ne remplit plus son objectif de rentabilité. Les revenus fonciers sont imposés à la tranche marginale d'imposition (0, 14%, 30%, 41% ou 45%), plus les prélèvements sociaux de 17,2%. Soit un taux d'imposition qui peut monter à plus de 60%.
L'investissement en SCPI françaises présente plusieurs intérêts (ticket faible, simplicité de gestion), mais pas celui de réduire la fiscalité. A moins d'investir en SCPI étrangères.
Les SCPI étrangères sont idéales pour les investisseurs souhaitant diversifier leur patrimoine et investir dans l'immobilier sans les tracas liés à un investissement en direct hors de nos frontières. Outre la simplicité de gestion et une mutualisation des risques, les SCPI étrangères ont un point commun que recherche n'importe quel investisseur : une fiscalité attractive.
La fiscalité des revenus d'immeuble situés à l'étranger est en effet bien plus douce qu'en France. En premier lieu, vous ne payez pas les prélèvements sociaux (17.2%) sur ces biens.
- Dans certains pays comme l'Allemagne ou le Royaume-Uni, vous devez déclarer les revenus en France, mais vous disposez alors d'un crédit d'impôt égal à votre taux moyen d'imposition. Au final, la fiscalité est 2 ou 3 fois plus faible que pour une SCPI française. C'est le cas de la SCPI Eurovalys (100 % investie en Allemagne, TDVM* 2018 de 4,5%** net d'impôt payé à l'étranger)
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>> Je reçois une information complète sur Eurovalys
- Mieux encore, dans d'autres pays comme les Pays-Bas, l'Irlande, la Pologne, ou le Portugal, les revenus sont exonérés d'impôt en France. Ils rentrent toutefois pour le calcul du taux effectif. La SCPI Corum XL est investie à 100% à l'étranger, notamment au Royaume-Unie et en Pologne, mais aussi en Allemagne, en Irlande, et au Pays-Bas.
>> Je souhaite en savoir plus sur la SCPI Corum XL
3.5 Les avantages de la SCPI dans l'assurance-vie
Les Français ont deux placements fétiches : l'immobilier et l'assurance-vie. Et au lieu de faire un choix entre ces deux supports, quoi de mieux que de les combiner grâce aux SCPI. L'association assurance-vie et SCPI permet de profiter du rendement et de la solidité de l'immobilier dans l'enveloppe fiscale avantageuse qu'est l'assurance-vie.
En plus de permettre d'accéder très facilement aux placements immobiliers dans l'enveloppe fétiche, investir en SCPI via l'assurance-vie permet de bénéficer des avantages fiscaux de l'enveloppe. C'est la fiscalité de l'assurance vie et non des revenus fonciers qui s'appliquent. Et donc acun impôt sur les revenus à payer tant que vous ne faites pas de retrait, et une fiscalité très douce sur les retraits de contrats de plus de 8 ans.
Investir en SCPI via l'assurance-vie est donc une bonne solution pour ceux qui cherchent à accroitre leur capital sur du long terme, et éviter la fiscalité lourde sur les revenus fonciers.
Et pour ceux qui veulent obtenir des revenus complémentaires (ex retraités), acheter des SCPI via l'assurance-vie peut être plus avantageux que d'acheter des SCPI en direct
Face à l'immobilier, l'assurance-vie présente bien des avantages pour un placement à la retraite. Plus souple, plus " peinard ", plus liquide, et plus avantageuse fiscalement.
L'enveloppe va pouvoir efficacement remplacer l'encaissement des revenus fonciers par l'instauration de rachats programmés sur vos placements du même montant.
Les rachats programmés dans l'assurance-vie sont nettement, très nettement, moins imposés que les revenus fonciers. Contrairement à l'immobilier, le rendement que vous obtenez sur votre contrat n'est pas imposé dans sa totalité. Seule la part de rendement incluse dans les rachats sera imposée. Or, cette part est infime.
La première année, la part de gains représentera difficilement plus de 5 % (à moins de réaliser une excellente performance sur votre contrat, ce qu'on vous souhaite quand même....). Ainsi, seul 5 % de votre rachat (contre 100 % pour les revenus fonciers) sera soumis à votre tranche marginale et aux prélèvements sociaux, ou, notamment pour ceux qui ont une tranche d'imposition de 30 % ou plus, à la flat tax (un autre avantage par rapport aux revenus fonciers).
Les années passant, les gains sur votre contrat vont augmenter, et donc la part de gains dans vos retraits aussi.
Mais quand le contrat a plus de 8 ans, la fiscalité sur les rachats devient encore plus douce (notamment l'abattement de 4600 euros par an pour une personne seule et 9200 euros pour un couple).
Et si vous trouvez que l'assurance-vie n'arrive pas à la cheville de l'immobilier au niveau de la rentabilité, vous pouvez investir en SCPI, au sein de l'assurance-vie, et cumuler les avantages des deux placements...
Autre avantage de la SCPI dans l'assurance-vie : la liquidité est garantie par l'assureur. Par contre, le choix sera limité. Il faut donc bien sélectionner son contrat en faisant attention notamment :
- aux frais de gestion et frais d'entrée du contrat
- à la liste des produits éligibles
- aux frais d'acquisition et/ou de revente
- si le contrat reverse bien 100 % des revenus distribués
- s'il est possible de loger au moins 50 % du contrat en pierre papier
>> Je demande une information sur l'acquisition de parts de SCPI dans l'assurance-vie
Communication non contractuelle à but publicitaire.
* TDVM : Le Taux de Distribution sur Valeur de Marché mesure le niveau de distribution historique. Il est la division du dividende brut avant prélèvement libératoire versé au titre de l'année N (y compris les acomptes exceptionnels et quote-part de plus-values distribuées) par le prix de part acquéreur moyen de l'année N.
** Les parts de SCPI de rendement sont des supports de placement à long terme (minimum 10 ans) et doivent être acquises dans une optique de diversification de votre patrimoine. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures et ne sont pas constantes dans le temps. Comme tout investissement, l'immobilier présente des risques :
- La baisse de la valeur du placement. Le capital investi dans une SCPI n'est pas garanti. La valeur de part d'une SCPI évolue dans le temps, en relation étroite avec l'état de la conjoncture de l'immobilier d'entreprise. Cette conjoncture suit des cycles successifs, avec des phases à la hausse et à la baisse.
- La diminution des revenus locatifs. Dans un contexte économique moins favorable, la baisse des revenus locatifs versés aux associés est due à la diminution du taux d'occupation financier et/ou à la baisse du montant global des loyers versés par les locataires. Cette baisse peut être toutefois atténuée par l'effet de la mutualisation des risques grâce à la diversification immobilière et locative du portefeuille de la SCPI.
- La liquidité. La SCPI n'étant pas un produit coté, elle présente une liquidité moindre comparée aux actifs financiers. Les conditions de cession (délais, prix) peuvent ainsi varier en fonction de l'évolution du marché de l'immobilier d'entreprise et du marché des parts de SCPI.
*** Inforrmation non contractuelle. Hypothèse de calcul ; Prêt à échéances constante pour une durée de 20 ans à un taux de 2.25%. Assurance à 0.253%. Rendement moyen de la SCPI : 4.7%. Cette hypothèse ne peut valoir offre de crédit. Toute demande ne peut bien sûr préjuger de la décision prise par l'établissement prêteur d'octroi ou non du crédit sollicité. Un crédit vous engage et doit être remboursé. Vérifiez vos capacités de remboursement avant de vous engager. Aucun versement de quelque nature que ce soit ne peut être exigé d'un particulier, avant l'obtention d'un ou plusieurs prêts d'argent.
4 - Cas pratique : Lucas, trente ans de vie... et de SCPI
Lucas a 27 ans. Jeune cadre dans un cabinet de consulting, ses dépenses sont assez réduites, d'autant que son activité professionnelle occupe la majeure partie de son temps. Une fois déduits son loyer et les charges quotidiennes, sa capacité d'épargne mensuelle devient confortable, à hauteur de 400 euros. Mais côté finances personnelles, c'est un peu le désert. Lucas s'en occupe très peu. Par manque de temps, mais aussi d'intérêt. Pourtant, ses objectifs long terme personnels exigent dès aujourd'hui de prendre les bonnes décisions pour utiliser au mieux sa capacité d'épargne.
4.1 Premier investissement immobilier
Lucas vit à Paris. Une fois déduit son loyer et les charges quotidiennes, sa capacité d'épargne mensuelle devient confortable, à hauteur de 400 euros. Mis à part les voyages, qu'il réalise chaque année sur sa période de congés estivale, ses dépenses sont finalement assez réduites, d'autant que son activité professionnelle occupe la majeure partie de son temps ; le plus gros poste de son budget, et son pêché mignon, les fringues. Mais là encore c'est étroitement lié à son activité.
Bref, tout va pour le mieux, et cette nouvelle capacité d'épargne ouvre des perspectives, mais génère aussi quelques interrogations. Côté finances personnelles, c'est un peu le désert. Lucas s'en occupe très peu. Par manque de temps, mais aussi d'intérêt. Avec environs trois mois de salaires sur un Livret, il se considère armé en cas de coup dur. C'est à peu près tout, et c'est déjà très bien, d'ailleurs.
Comme certains de ses amis, Lucas aimerait acquérir sa résidence principale et profiter lui aussi des taux de crédit actuellement très bas. Toutefois, il n'a pour le moment aucune garantie concernant son avenir "géographique" : selon son responsable, il est tout à fait envisageable qu'on lui propose dans un avenir proche (2 ou 3 ans) d'aller travailler au sein de la filiale anglaise, voire à Singapour. Lucas le sait, ces missions à l'international s'étendent généralement sur 3 à 4 années.
Par ailleurs, Lucas a aussi conscience qu'en faisant seul l'acquisition d'une résidence principale, qui plus est à Paris, il ne pourra pas accéder à des appartements du standing ou de la surface qu'il convoite.
Lucas opte pour un investissement dans de la pierre papier. En faisant ce choix, il se donne la possibilité d'investir dans l'immobilier de manière diversifiée (bureaux, entreprises, commerces,..), aussi bien en termes de secteurs d'activité que de zone géographiques. Autre atout, en cas de coup dur, et même s'il dispose d'une épargne de sécurité qui doit lui permettre d'amortir un éventuel moment difficile, Lucas sait qu'il peut céder partiellement son investissement. Enfin, ce véhicule d'investissement lui permet de s'éviter de potentiels soucis de gestion depuis l'étranger, ce qui aurait pu être le cas si Lucas avait choisi d'investir dans un immobilier locatif en direct.
En cette période de taux bas, Lucas va donc utiliser le levier du crédit pour financer l'achat de ses parts de SCPI. Il se construit un patrimoine immobilier en remboursant le crédit avec l'aide des revenus de ses parts.
Données estimatives* de l'opération :
Acquisition de 1130 parts de SCPI à 204 euros.
Soit un investissement de 230 530 ?
Frais de garantie bancaire 2600 ?
Crédit amortissable de 233 130 ? à 2.70% sur 25 ans
Mensualité de remboursement : 1069 ?
Loyer mensuel SCPI : 1008 ?
Fiscalité moyenne mensuel (TMI 30%) : 334 ?
Soit un effort d'épargne moyen de 395 ?
Sans apport, le montant de l'épargne mensuelle que Lucas va consacrer à son projet 395 ?
Cumul de l'épargne versée : 118 500 ?
Valeur du capital au bout de 10 ans (revalorisation annuel 0.5%) : 261 143 ?**
Objectifs remplis pour Lucas : tout comme ses amis, il va bien profiter de l'univers des taux bas du crédit et de l'effet de levier. Sans rigidifier sa situation (aussi bien professionnellement que personnellement), Lucas se construit malgré tout un patrimoine immobilier, sans les contraintes de gestion. Et c'est notamment précieux si Lucas se retrouve à 10 000 km de Paris dans 3 ou 4 ans. Enfin la perspective de disposer d'un capital non négligeable pour éventuellement financer un projet de résidence principale à la hauteur de ses attentes dans quelques années, n'est pas pour lui déplaire...
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4.2 Objectif Retraite
On avait quitté Lucas à 27 ans, jeune, dynamique, et un peu réveur. On le retrouve à 52 ans en couple, assagi, et pas moins heureux. Marié avec Pauline, ils ont deux enfants et sont propriétaires d'une maison qu'ils n'ont pas fini de rembourser (mais ça vient bon). Par contre, il vient de finir de rembourser son crédit SCPI et en est très content : son capital s'élève désormais à 261 143 euros**.
Ses revenus fonciers sont de 1008 euros** (4.63%) , mais ils subissent un impôt de 68.7%. Ce qui fait un rendement net de 1.45%...
A cela s'ajoute la revalorisation de ses parts de SCPI, qu'il estime à 0.5% par an
Ils se demandent s'il n'a pas mieux à faire, notamment dans l'optique de se créer des revenus complémentaires pour la retraite, qu'il compte prendre d'ici 15 ans.
Son conseiller lui recommande de vendre ses SCPI (et donc, de payer des frais), pour réinvestir dans l'assurance vie ou en nue-propriété et bénéficier d'un cadre plus avantageux
Vente de la SCPI:
Vente des parts SCPI (frais 9.6%) : 236073 euros**
Plus value immobilière : 5543.6 euros
IR : Exonéré
Prélèvement sociaux abattement 55% : 429 euros
Capital net 235644 euros**
Première proposition : Dans l'assurance vie
Ouverture d'un contrat d'assurance vie sans frais d'entrée à 50% dans le fonds en euros (hypothèse de rendement 2%*) et 50% en SCPI (hypothèse de rendement 5%*).
Valeur du contrat au bout de 15 ans (net de frais de SCPI) : 320940 euros
Performance du contrat 15 ans : 3.37% par an.
?A noter que s'il fait des retraits, il devra payer, éventuellement des frais de sortie de SCPI (9.6%), et, sur la part de gain du retrait annuel (environ 25%) des prélèvements sociaux de 17.2% et de l'IR (7.5% ou 12.8% après abattement de 9200 par foyer fiscal).
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Deuxième proposition : En nue-propriété
Achat de 954 parts de SCPI en nue-propriété à 247 euros (valeurs de la pleine propriété : 412 euros)
Capital au bout de 15 ans (valorisation 0.5%) : 954*444 = 423576 euros**
Performance 15 ans : 3.97% par an
?A noter que cette performance est nette d'impôt sur le revenu et de prélèvement sociaux. S'il veut vendre, il doit par contre s'aquitter des frais de sortie de la SCPI (9.6%)
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4.3 Complément de revenus
Comme prévu, Lucas décide de prendre sa retraite à 67 ans. C'est justement à ce moment qu'il récupère la pleine propriété de ses parts de SCPI achetées en nue-propriété il y a 15 ans (423576 euros**). Elles lui procurent un rendement annuel de 5%. Sur lequel il doit s'acquitter d'un impôt de 30+17.2% ce qui lui fait un rendement net de 2.36%. Il se demande s'il peut faire obtenir mieux.
Son conseiller lui recommande de vendre ses parts pour investir dans une SCPI allemande qui bénéficie d'une fiscalité plus douce.
Vente de la SCPI
Vente des parts (frais 9.6%) : 382 912 euros**
Plus value immobilière : 0
Capital net : 382912 euros**
Investissement SCPI allemande
Rendement 4.5% : 17231 euros**
Fiscalité (TMI 30% ? taux moyen de 12.68%) = 2984.41 euros
Rendement net : 14246.6239
En vendant ses SCPI français (et malgré les frais de ventes) pour acheter des SCPI étrangères, Lucas multiplie son rendement net par 1.4
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* Simulation non contractuelle. Hypothèse de rendement de 5.25%/ an, avec revalorisation annuelle du prix de la part de 0.5%. Frais de versement sur les SCPI : 9.6%.Hypothèse de rendement fonds en euros : 2%. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures
** Les parts de SCPI sont des supports de placement à long terme (minimum 10 ans) et doivent être acquises dans une optique de diversification de votre patrimoine. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures et ne sont pas constantes dans le temps. Comme tout investissement, l'immobilier présente des risques :
- La baisse de la valeur du placement. Le capital investi dans une SCPI n'est pas garanti. La valeur de part d'une SCPI évolue dans le temps, en relation étroite avec l'état de la conjoncture de l'immobilier d'entreprise. Cette conjoncture suit des cycles successifs, avec des phases à la hausse et à la baisse.
- La diminution des revenus locatifs. Dans un contexte économique moins favorable, la baisse des revenus locatifs versés aux associés est due à la diminution du taux d'occupation financier et/ou à la baisse du montant global des loyers versés par les locataires. Cette baisse peut être toutefois atténuée par l'effet de la mutualisation des risques grâce à la diversification immobilière et locative du portefeuille de la SCPI.
- La liquidité. La SCPI n'étant pas un produit coté, elle présente une liquidité moindre comparée aux actifs financiers. Les conditions de cession (délais, prix) peuvent ainsi varier en fonction de l'évolution du marché de l'immobilier d'entreprise et du marché des parts de SCPI.