La vente en l'état futur d'achèvement est un contrat d'acquisition d'un bien immobilier qui n'est pas encore sorti de terre. La transaction se base sur un engagement du promoteur à respecter les plans du bien immobilier que souhaite acquérir l'acheteur. Dans ce type d'achat, l'acquéreur devient propriétaire au fur et à mesure de l'avancement des travaux, et il ne règle montant de l'acquisition aux grandes étapes de la construction.
Même s'il n'est pas obligatoire, ce document fixe le prix prévisionnel mais aussi la surface du logement, sa situation dans le projet immobilier, les dépendances, les équipements inclus, - un descriptif des qualités techniques de la construction (matériaux utilisés, équipements, etc.) et la date prévue pour la signature du contrat de vente définitif ainsi que les conditions pour lesquelles le promoteur peut renoncer au projet. L'absence d'une de ces mentions entraîne la nullité du contrat.
Le dépôt de garantie
Le montant est fixé en fonction du délai prévu entre la date du contrat de réservation et la signature de l'acte définitif de vente. Il ne peut généralement pas dépasser les plafonds suivants :
- 5% du prix quand le délai est inférieur à un an,
- 2% si ce délai est compris entre un an et deux ans,
Si la vente dépasse les deux ans, aucun dépôt de garantie ne peut être demandé.
Le contrat de vente
Lorsque le projet immobilier est confirmé, il doit être adressé à l'acheteur au moins un mois avant la date prévue pour la signature. Ce contrat précise le prix définitif et les modalités de paiement. Il décrit l'immeuble qui sera construit et confirme les engagements pris dans le contrat de réservation. Il indique les délais de livraison et détaille les différentes garanties obligatoires et optionnelles (achèvement, conformité, vice de construction, décennale, biennale...). Si des changements sont intervenus depuis la réservation, ils doivent être négociés avec chaque futur acquéreur et actés dans la dernière version du contrat de vente. La version envoyée pour signature ne peut être modifiée.
Les modalités de paiement
Le paiement d'une vente en l'état futur d'achèvement se réalise au gré de l'avancement de la construction. Lorsque les fondations sont posées, 35 % de la valeur de l'appartement doit être réglée (20 % pour le cas d'une maison). Quand l'immeuble ou la maison sont hors d'eau, autrement dit à la pause du toit, 70 % du prix vente doit être acquitté (45 % pour une maison). A l'achèvement des travaux, il ne doit rester à devoir que 5 % (15 % pour une maison). Ce solde sera réglé une fois les litiges sur le procès verbal de la livraison résolus.
La date de livraison
Rien n'oblige à la préciser dans le contrat de réservation. Elle doit, en revanche, être mentionnée dans l'acte de vente. Mais la loi admet une marge d'approximation importante (exemple : " 3ème trimestre de l'année N ").Alors, l'acheteur doit tout faire pour obtenir des délais aussi précis que possible ainsi que l'insertion d'une clause prévoyant des indemnités en cas de retard.Le délai de livraison est généralement augmenté des jours d'intempéries, de grève et des jours de retard dus à des cas de force majeure.
Les garanties
La personne qui achète un logement neuf sur plan bénéficie de plusieurs types de garanties. Les garanties liées à la nature et aux caractéristiques du logement, et qui concernent les vices, cachés ou apparents, les défauts d'isolation phonique, etc. Les garanties liées à l'opération elle-même : la garantie de remboursement et la garantie d'achèvement. Ces garanties doivent obligatoirement figurer dans le contrat de réservation signé par l'acquéreur.
La renonciation
Il est possible de renoncer à une vente en l'état futur d'achèvement. Ceci peut intervenir au moment de la réservation. Il existe un délai légal de rétractation de sept jours. Il est également possible ? c'est même recommandé ? de prévoir dans le contrat de réservation une clause de renonciation si le financement par crédit n'est pas accordé. Enfin, si les conditions de réalisation ont beaucoup changé avec notamment des équipements qui ne seront pas réalisés ou si le montant est finalement plus élevé de 5 % par rapport au prix prévisionnel, le réservataire a la possibilité de rétracter et de demander à récupérer son dépôt de garantie.