mercredi05septembre

Pour financer une acquisition immobilière, les particuliers ont accès a plusieurs formules de prêts auprès de leur banque, mais également, sous condition, à certains prêts réglementés. Comme chaque acquisition est différente, le particulier devra bien étudier les possibilités qui s'offrent à lui pour trouver la formule qui s'adaptera le mieux à sa situation personnelle.

    Les différentes formes de prêts

    En matière de financement de biens immobiliers de jouissance, la majorité des prêts accordés sont des prêts dits " amortissables ". Avec ce type de prêt, chaque remboursement comprend une partie du capital emprunté et des intérêts portant uniquement sur la partie du capital qui n'a pas été remboursée antérieurement. La fréquence des remboursements est généralement mensuelle.
    La proportion entre les deux composantes du remboursement (intérêts et capital) varie tout au long de la durée des remboursements. Comme le capital restant dû diminue de mois en mois, la part des intérêts dans les échéances décroît avec le temps, et inversement celle du remboursement du capital s'accroît.
    Le " point d'équilibre " des deux composantes est généralement atteint au milieu de la durée du crédit.

    Contrairement au prêt amortissable, avec le prêt dit " in fine ", chaque remboursement couvre uniquement les intérêts sur la totalité du capital emprunté. Le capital est remboursé intégralement lors du dernier remboursement, d'où l'appellation de " in fine ".
    Pour un emprunt d'un montant donné, le coût des intérêts, et donc le coût total du crédit, sera plus important avec un prêt in fine. Ce type d'emprunt peut être néanmoins intéressant dans le cadre du financement d'un bien immobilier de rapport dans la mesure où les intérêts sont déductibles des revenus générés par ce type de bien.
    Le levier fiscal d'un emprunt in fine s'apprécie au cas par cas et nécessite une étude approfondie.
    Pour se garantir du bon remboursement du capital emprunté au terme du prêt, la banque demande, parallèlement à l'octroi du prêt, la constitution d'un produit de capitalisation.
    Celui-ci sera alimenté par un apport et/ou des versements dont les caractéristiques seront fixées par la banque de manière à ce que le dépôt et ces versements complémentaires ajoutés de la capitalisation de ceux-ci équivaillent au montant emprunté, au terme du contrat de prêt.

    Il existe un troisième type de prêt qui intervient lorsqu'un acheteur peut être amené à acquérir un nouveau bien immobilier avant d'avoir vendu le précédent. Il lui est alors possible de recourir à un " prêt-relais " qui permet de faire la liaison entre le besoin de financement immédiat et la rentrée d'argent escomptée (le recours à un différé d'amortissement est également envisageable).
    Le montant du prêt-relais est remboursé dès la vente réalisée. Un prêt-relais est donc d'une durée courte, généralement moins de 2 ans et peut, c'est son but, être remboursé par anticipation sans pénalité.
    Si la vente n'est pas intervenue au terme fixé, le prêt-relais est remboursable immédiatement mais certains contrats prévoient une transformation en prêt immobilier classique.


    Taux fixe ou taux variable ?

    Pour déterminer le taux d'un crédit, les établissements préteurs proposent généralement un taux fixe et un ou plusieurs taux variables.

    Le taux fixe, indexé sur le marché des taux longs (emprunt d'état), est comme son nom l'indique fixé lors de l'offre de prêt et reste identique tout au long de la durée du prêt.

    Le taux variable, indexé sur le marché des taux courts (Euribor 3, 6 ou 12 mois), varie à une périodicité prévue dans l'offre de prêt selon l'évolution de l'indice de référence. Les variations de ce taux peuvent alors être capées à la hausse comme à la baisse. " Capé " signifie que le taux ne peut être supérieur ou inférieur d'un certain nombre de point par rapport au taux défini lors de l'émission de l'offre de prêt. Par exemple, un taux à 3% capé 2 signifie que le taux ne pourra être supérieur à 5% ou inférieur à 1%.

    Les banques fixent librement les taux applicables aux opérations de crédit. Il faut toutefois que la somme des perceptions ne dépasse pas la limite légale du taux de l'usure. Un prêt est usuraire lorsque, au moment où il est consenti à une personne physique, son taux effectif global excède, de plus du tiers, le taux effectif moyen pratiqué au cours du trimestre précédent par les établissements de crédit pour des opérations de même nature, comportant des risques analogues.

    Par exemple, si le taux effectif moyen constaté pour les prêts immobiliers à taux fixe accordés aux particuliers au cours du 2e trimestre 2012 s'élève à 3 %, un prêt de même nature octroyé au cours du 3er trimestre 2012 est considéré comme usuraire si son TEG est supérieur à 3,999 % (3 % x 1,3333).

    L'indication du taux effectif global annuel (TEG) doit permettre à l'emprunteur d'évaluer le coût total de son crédit, puisqu'il comprend les frais annexes mis à sa charge, et de comparer les différentes offres qui lui sont faites.
    Il lui permet également de s'assurer que le taux qui lui est consenti est bien inférieur à la limite légale de l'usure.

    Le taux effectif global est calculé en ajoutant au montant des intérêts proprement dits l'ensemble des frais de toute nature dont le versement est lié à l'octroi du prêt.
    Pour les crédits immobiliers, les frais suivants doivent être compris dans le calcul du TEG :
    - les frais de dossier ;
    - les frais de constitution de garantie (hypothèque, privilège du prêteur de deniers, souscription à un fonds de garantie...) ;
    - la cotisation d'assurance décès invalidité dans la mesure où le prêteur l'impose (mais pas celle de l'assurance perte d'emploi facultative) ;
    - les commissions versées, le cas échéant, aux intermédiaires intervenus dans l'octroi du prêt ;
    - les frais fiscaux répercutés sur l'emprunteur.

    Les charges (garanties et honoraires d'officiers ministériels) dont le montant ne peut être indiqué avec précision antérieurement à la conclusion définitive du prêt ne sont pas comprises dans le calcul du TEG. Tel n'est pas le cas des frais de notaire et d'inscription hypothécaire qui sont selon la jurisprudence déterminables à la date de l'acte de prêt.


    Les prêts " apport personnel " uniquement pour la résidence principale

    Un financement immobilier est, en principe, constitué d'un apport personnel et de prêts.
    L'apport personnel au sens strict correspond aux liquidités mobilisées par l'emprunteur pour financer l'opération (épargne constituée sur un plan ou un compte épargne-logement, avoirs bancaires...).
    Outre cet apport en liquide, sont intégrés dans l'apport personnel un certain nombre de prêts dits " constitutifs d'apport ".
    Le terme ne doit pas tromper, il s'agit de véritables prêts qui devront être remboursés par l'emprunteur au même titre que les autres.

    Le plus célèbre est le prêt à taux zéro. Le prêt à taux zéro (PTZ) a pour but de favoriser l'accès des personnes des catégories moyennes à la propriété de leur résidence principale. Cette formule consiste en l'octroi d'une avance remboursable sans intérêt qui tient lieu partiellement ou en totalité d'apport personnel.

    Tout établissement de crédit effectuant à titre de profession habituelle des opérations de banque et ayant préalablement signé une convention avec l'Etat peut distribuer les prêts à taux zéro. Supportant le risque de défaillance de l'emprunteur, l'établissement prêteur peut refuser d'octroyer le prêt s'il estime le risque d'insolvabilité trop important.
    Pour le prêteur, le prêt n'est pas sans intérêt. En contrepartie de l'application d'un taux égal à zéro, l'établissement prêteur bénéficie en effet d'un crédit d'impôt.

    Le prêt à 0 % est accessible aux personnes physiques :
    - qui achètent un bien neuf
    - qui n'ont pas été propriétaires de leur résidence principale durant les 2 dernières années précédant l'offre de prêt
    - et dont l'ensemble des ressources ne dépasse pas certains plafonds déterminés en fonction de la composition de la famille et de la situation du bien

    D'autres types de prêt sont considérés comme constitutifs d'apport :

    - Le prêt épargne logement est le prêt accordé à l'issue de la phase d'épargne sur un Plan d'épargne logement

    - Le prêt 1 % employeur (ou 1 % logement) est un prêt octroyé par l'employeur à ces salariés primo-accédants ou en mobilité professionnelle. Le taux du prêt est actuellement compris entre 0 et 2% hors assurance. Son montant ne peut dépasser un plafond qui varie selon l'implantation géographique du bien et le type d'opération d'acquisition. Il dépend également de l'employeur qui décide lui-même de l'affectation de sa contribution (" la participation des employeurs à l'effort de construction ", PEEC) de 0.45% de sa masse salariale. Il peut choisir par exemple de privilégier des employés avec une plus grande ancienneté, ou peut décider également de favoriser ses salariés locataires, en réservant par exemple des logements dans le parc locatif social de l'entreprise.

    - Le prêt aux fonctionnaires est accordé aux fonctionnaires ayant obtenu un prêt conventionné pour financer l'achat ou la construction de leur résidence principale. La demande doit être adressée au Crédit foncier de France accompagnée de la justification de la demande ou de l'octroi du prêt conventionné.

    - Un certain nombre de communes, de régions et plus encore de départements accordent des prêts aux familles de faibles ressources, accédant pour la première fois à la propriété d'une résidence principale, sur leur territoire. Les montants octroyés sont faibles (entre 700 et 7 000 ?) et les taux s'échelonnent entre 0 et 5 % sur une durée moyenne de 10 ans.

    - De nombreuses caisses de retraite et mutuelles accordent à leurs adhérents des prêts immobiliers dont les conditions et caractéristiques sont très variables.


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