Le principal risque d'un investissement locatif pour le propriétaire bailleur, outre le risque de ne pas trouver de locataire, réside dans le défaut de paiement des loyers et des charges. Le bailleur risque alors d'avoir des difficultés à rembourser son emprunt. Heureusement, il existe certains moyens de se protéger
Le contrat de location prévoit généralement le versement par le locataire d'un dépôt destiné à garantir l'exécution de ses obligations locatives.
Le dépôt de garantie s'élevait avant 2008 à un montant maximum de 2 mois de loyers hors charge. Pour les baux conclus à compter du 9 février 2008, celui-ci a été réduit à 1 mois de loyer hors charge. Pour les contrats en cours, le dépôt de garantie reste de 2 mois et le bailleur n'a pas à rembourser au locataire la moitié de ce dépôt.
Pour le financement de ce dépôt, les locataires peuvent bénéficier d'un prêt à taux zéro auprès de l'agence Loca-pass. Ce prêt est sans intérêt, sans frais de dossier et remboursable sur 3 ans maximum.
Les dépôts de garantie versés par les locataires ne sont pas imposables au moment de leur encaissement par le propriétaire, mais seulement, le cas échéant, lorsqu'ils sont utilisés par celui-ci pour se couvrir des loyers non payés à leur terme ou des frais de remise en état des locaux après le départ du locataire.
Ce dépôt doit être restitué dans un délai maximal de 2 mois à compter de la remise des clés par le locataire, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur.
Le dépôt de garantie peut être remplacé par ce qu'on appelle une " garantie autonome ". Il s'agit d'une garantie financière apportée par une personne extérieure au contrat (à ne pas confondre avec le cautionnement étudié plus loin dans ce document)
Le garant (membre de la famille, banque, association, etc.) s'engage à verser au propriétaire une somme égale au montant du dépôt de garantie dès que celui-ci en fait la demande ou selon des modalités convenues à l'avance.
Le cautionnement du locataire
Le cautionnement est l'acte par lequel une personne (la caution) s'engage envers le bailleur à payer à la place du locataire qui ne remplit plus ses obligations.
Il existe plusieurs types de cautionnement. En effet, celle-ci peut être simple ou solidaire. A défaut d'indication, le cautionnement sera réputé simple
Avec une caution simple, le bailleur ne peut actionner la caution que lorsque toutes les poursuites contre le locataire ont échoué et qu'il est insolvable. Cette caution peut être avec ou sans bénéfice de discussion pour le locataire. Si elle est sans bénéfice, elle permet au bailleur d'actionner au choix le locataire ou directement la caution.
De plus, elle peut être avec ou sans bénéfice de division pour le locataire. Si elle est sans bénéfice, elle permet au bailleur d'exiger de la caution le paiement de la totalité de la dette.
Si la caution est solidaire, elle est tenue du paiement de l'intégralité de la dette en lieu et place du locataire, même si celui-ci est solvable, mais refuse de payer.
Il est tout à fait possible de demander plusieurs cautions. Cela permet alors de réduire considérablement le risque d'impayé.
En termes de durée, le cautionnement peut être à durée déterminée ou indéterminée. Si elle est à durée indéterminée, la caution est tenue aussi longtemps que le locataire.
Dans les deux cas, la caution reste tenue des dettes nées à l'époque où elle était caution.
Si la durée n'est pas précisée, alors celle-ci est assimilée à un engagement à durée indéterminée.
En cas de vente du logement en cours de bail, le cautionnement est, sauf stipulation contraire, transmis de plein droit au nouveau propriétaire.
De même, si la caution décède, ses héritiers sont tenus des dettes existant au jour du décès.
Pour être valable, l'acte de cautionnement doit contenir, sous peine de nullité, plusieurs mentions qui doivent être manuscrites :
- L'indication du montant du loyer ainsi que les conditions de sa révision,
- Une mention exprimant de façon explicite et non équivoque la connaissance qu'a la caution de la nature et de l'étendue de l'obligation qu'elle contracte,
- La reproduction de l'alinéa 2 de l'article 22-1 de la loi de 1989 sur les conditions de résiliation du cautionnement.
En cas de cautionnement indéfini, le bailleur doit informer la caution de l'évolution des sommes garanties au moins une fois par an à une date convenue à l'avance entre le bailleur et la caution ou à la date anniversaire du cautionnement.
Les Assurances
Afin de se protéger du défaut de paiement ou de la carence locative, le propriétaire bailleur peut aussi souscrire une assurance " loyers impayés " ou un contrat " garantie d'occupation ".
Si c'est le cas, le propriétaire assuré ne peut pas demander de cautionnement.
Une exception existe à ce principe, en effet, le cumul caution