Le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé et doté des éléments le rendant conforme à l'usage d'habitation. C'est stricto sensu ce que dispose l'article de la loi du 6 juillet 1989.
Logement: Les 5 obligations du bailleur
Il existe 5 types d'obligations générales incombant au propriétaire qui loue un logement parmi lesquelles, l'obligation de délivrer un logement décent, l'obligation d'entretien, de réparation et de fonctionnement, l'obligation de ne pas s'opposer à certains travaux réalisés par le locataire, l'obligation d'assurer la jouissance du logement et l'obligation de transmettre gratuitement une quittance de loyer. Les caractéristiques du logement décent ont été fixées par un décret du 30 janvier 2002 (n°2002-120).
Logement: La surface habitable et hauteur de plafond
Le logement doit disposer au moins d'une pièce principale ayant soit une surface habitable au moins égale à 9 mètres carrés et une hauteur sous plafond au moins égale à 2,20 mètres, soit un volume habitable au moins égal à 20 mètres cube. En revanche, les surfaces suivantes ne sont pas pris en compte : les combles non aménagés, caves, sous-sols, remises, garages, terrasses, loggias, balcons, séchoirs extérieurs au logement, vérandas, volumes comportant au moins 60 % de parois vitrées dans le cas des habitations collectives et au moins 80 % de parois vitrées dans le cas des habitations individuelles, les locaux communs et autres dépendances des logements ainsi que les parties de locaux d'une hauteur inférieure à 1,80 mètre (article R 111-2 du Code de la construction et de l'habitation). Attention : tout contrat de location vide signé depuis le 28 mars 2009 doit indiquer la surface habitable du logement (article 78 de la loi du 25 mars 2009 de Mobilisation pour le logement et la lutte contre l'exclusion, dite loi " Boutin ").
Logement: " Le clos et le couvert "
Le logement doit assurer le clos et le couvert. C'est-à-dire que le gros oeuvre du logement et de ses accès doit être " en bon état d'entretien et de solidité " et doit protéger " les locaux contre les eaux de ruissellement et les remontées d'eau. " " Les menuiseries extérieures et la couverture avec ses raccords et accessoires assurent la protection contre les infiltrations d'eau dans l'habitation. " toujours le décret du 30 janvier 2002 (n°2002-120). Aussi, les dispositifs de retenue des personnes, dans le logement et ses accès, tels que garde-corps des fenêtres, escaliers, loggias et balcons, sont dans un état conforme à leur usage. La nature et l'état de conservation et d'entretien des matériaux de construction, des canalisations et des revêtements du logement doivent ne pas présenter de risques manifestes pour la santé et la sécurité physique des locataires.
Les réseaux et branchements d'électricité et de gaz et les équipements de chauffage et de production d'eau chaude se doivent d'être " conformes aux normes de sécurité définies par les lois et règlements " et doivent être " en bon état d'usage et de fonctionnement. " Aussi, les pièces principales, de séjour et de sommeil, bénéficient d'un éclairement naturel suffisant et d'un ouvrant donnant à l'air libre ou sur un volume vitré donnant à l'air libre.
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Le logement dans sa globalité
Le logement doit comporter les éléments d'équipement et de confort suivants :
Une installation permettant un chauffage normal, munie des dispositifs d'alimentation en énergie et d'évacuation des produits de combustion et adaptée aux caractéristiques du logement. "
" Un réseau électrique permettant l'éclairage suffisant de toutes les pièces et des accès ainsi que le fonctionnement des appareils ménagers courants indispensables à la vie quotidienne. "
Aussi, la nature et l'état de conservation et d'entretien des matériaux de construction, des canalisations et des revêtements du logement ne doivent pas présenter des risques manifestes pour la santé et la sécurité physique des locataires. "
Le logement: Les sanctions en cas de location d'un logement " non-décent "
Un logement qui ne répond pas aux caractéristiques de la décence ne permet pas au locataire d'obtenir les allocations logement versées par la Caisse d'Allocations Familiales (CAF) ou la Caisse de Mutualité Sociale Agricole (CMSA). Les services des organismes payeurs peuvent faire vérifier sur place la conformité de votre logement aux caractéristiques de décence. Si les résultats de la vérification conduisent à constater la non conformité du logement, alors, le locataire peut continuer à bénéficier d'une aide au logement s'il démontre aux organismes payeurs (CAF ou CMSA) qu'il a fait une demande écrite à son propriétaire de réaliser les travaux de mise en conformité. Et le bailleur ne percevra plus l'aide au logement qui lui était versée en tiers payant.
Le logement: Recours du locataire
Si le propriétaire ne satisfait pas à ses obligations, notamment s'il n'exécute pas certains travaux indispensables, le locataire peut mettre en demeure le propriétaire d'exécuter ses obligations. Sans accord entre les parties ou à défaut de réponse du propriétaire dans un délai de 2 mois à compter de l'envoi de la mise en demeure, le locataire peut saisir la commission départementale de conciliation, ou le greffe du tribunal d'instance. Attention : le locataire ne doit en aucun cas cesser de payer tout ou partie de son loyer sous prétexte que le propriétaire ne respecte pas ses obligations.
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