Silver Avenir : « La SCI génère de la performance dès l'achat, grâce à la décote sur le prix »

Meilleurtaux Placement : Silver Avenir, disponible parmi les Unités de Compte du contrat d’assurance vie mes-placements Avenir ⁽¹⁾ et du PER Suravenir, est spécialisée dans l’immobilier de viager. Pouvez-vous expliquer sur quels principes repose ce type d’investissement ?

Charlotte Evanguelidis, gérante de la SCI Silver Avenir : Silver Avenir est spécialisé dans l’immobilier résidentiel de viager, avec la spécificité d’être du viager 100 % bouquet, et donc sans rente viagère pour les vendeurs. Nous versons le prix d’achat aux vendeurs le jour de la transaction. Le prix d’achat est établi en tenant compte notamment du fait que les vendeurs continuent de vivre dans leur logement. L’Unité de Compte SCI Silver Avenir permet de rendre liquide le patrimoine immobilier des seniors en leur redonnant du pouvoir d’achat et en les maintenant à domicile.

En investissant dans Silver Avenir, l’épargnant investit dans un support immobilier qui acquiert plusieurs biens immobiliers et cherche à mutualiser le risque. En étant positionné sur de l’immobilier résidentiel, Silver Avenir est investi dans de nombreux biens et présente davantage de diversité que de nombreux fonds immobiliers investis dans du bureau par exemple.

Enfin, Silver Avenir est un support immobilier de capitalisation. Les loyers sont versés immédiatement, à travers la décote sur le prix d’achat. Il n’y a pas de problématique de mise en location ou d’entretien des biens, puisqu’ils sont occupés par les mêmes personnes qui y habitaient avant la transaction.

Quels sont les moteurs de performance de Silver Avenir et son objectif de rendement ?

Le premier moteur de performance se situe à l’achat, avec la décote. Ce gain immédiat est lissé dans le temps : si par exemple, un bien qui vaut 100 est acheté à 60 à un vendeur dont l’espérance de vie est de 10 ans, cela se traduit par une performance de 4 % par an sur 10 ans. Nous récupérons ainsi de la valorisation avec le passage du temps.

Ensuite, lorsque le vendeur décède ou libère son bien, nous récupérons la pleine propriété et pouvons bénéficier de la valorisation des prix de l’immobilier, le cas échéant. Les logements peuvent être mis en location ou vendus. La mise en location est pertinente pour les biens qui sont louables rapidement, afin de générer des revenus locatifs, et donc du rendement.

Hors effet de la valorisation des prix de l’immobilier, l’objectif de rendement de Silver Avenir se situe entre 5 et 6 % par an (hors frais liés au contrat).

Pouvez-vous nous en dire plus sur vos critères de sélection en matière d’investissement immobilier ?

Les vendeurs sont devenus propriétaires il y a longtemps, et leurs biens se situent sur des emplacements aujourd’hui exceptionnels ou prestigieux. Ils n’ont pas acheté cher à l’époque et la valeur de ses logements a grimpé de manière phénoménale depuis. Il s’agit donc d’un patrimoine immobilier très valorisé. A titre d’exemples, nous trouvons des biens de ce type dans le 1^er arrondissement parisien ou des appartements dans les hauteurs près de la Côte d’Azur, avec vue sur la mer.

Mais nous ne sommes pas dans une simple logique de « beaux biens ». Notre véritable critère de sélection est la capacité à louer ou revendre les logements rapidement. Un bien de grande qualité qui mettrait trop de temps à être vendu ou loué, parce que sa valeur le rend difficilement accessible par exemple, n’a pas vocation à être retenu dans le fonds.

Comment identifiez-vous les opportunités d’investissement ?

Nous travaillons avec différents réseaux, à commencer par les agents immobiliers spécialisés dans le viager. Des professionnels de l’immobilier « classique » se sont développés dans ce domaine et disposent d’une clientèle de vendeurs potentiels. Des conseillers en gestion de patrimoine (CGP) nous proposent aussi des biens, car il y a souvent des personnes concernées dans la famille de leurs clients. Enfin, le réseau bancaire Arkéa nous permet également de trouver des vendeurs potentiels.

Nous nous appuyons donc sur de nombreuses sources d’investissements potentiels. Nous sommes passés de 25 sourceurs début 2020 à 65 aujourd’hui.

Quels sont les risques liés à cette Unité de Compte ⁽²⁾ ?

Il y a bien évidemment le risque lié à l’évolution du marché immobilier. Une évolution à la baisse des prix de l’immobilier nous serait avantageuse à l’achat mais plus dommageable à la vente. Dans un tel cas de figure, nous privilégierons la mise en location des biens à leur libération.

A noter que contrairement à de nombreuses Unités de Compte immobilières, l’UC Silver Avenir n’est pas confrontée à un risque de taux ou de non-location.

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(1) La SCI Silver Avenir est également accessible aux clients détenteurs d'un contrat mes-placementsretraite, assuré par Suravenir, qui n'est plus disponible à la souscription.

(2) Liste des risques non exhaustive, se référer au Document d’Informations Clés (DIC)

Ce document a été réalisé dans un but d’information uniquement et n’a pas vocation à être exhaustif. Il ne constitue ni une offre ni une recommandation personnalisée ou une sollicitation en vue de la souscription du produit cité. Toutefois en cas de souscription, l’investisseur doit obligatoirement consulter le Document d’Informations Clés (DIC) afin de prendre connaissance de la clientèle visée, de manière exacte des risques encourus notamment le risque de perte en capital, ainsi que des coûts et frais. L’investissement doit s'effectuer en fonction de ses objectifs d'investissement, son horizon d'investissement et sa capacité à faire face au risque lié à la transaction. Il est rappelé que les performances passées ne préjugent pas des performances futures, ne sont pas constantes dans le temps et ne tiennent pas compte des éventuels frais de souscription et/ ou liés au contrat d'assurance-vie. L’UC Silver Avenir n’offre aucune garantie de protection en capital. L’exposition aux facteurs de risque de ce support peut entraîner une baisse de l’actif net réévalué de la SCI et incidemment de la valeur liquidative de l’UC Silver Avenir. L’investisseur est averti que son capital n’est pas garanti et peut ne pas lui être restitué ou ne l’être que partiellement. La SCI Silver Avenir gérée par Federal Finance Gestion est un Fonds d’Investissement Alternatif (FIA) de droit français relevant de la qualification d’autre FIA au sens de l'article L. 214-24 III du Code monétaire et financier, constituée sous forme de Société Civile Immobilière à capital variable ayant son siège sociale 118, avenue des Champs Élysées - 75008 Paris, immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de Paris sous le numéro SIREN 884 728 494. Les informations légales concernant le FIA cité, notamment le DIC et le Document d'Information des Investisseurs sont disponibles auprès de la Société de Gestion, Federal Finance Gestion ou sur le site Internet www.federal-finance-gestion.fr.

Informations à jour au 29/10/2020, susceptibles d’évoluer dans le temps.

L'investisseur ayant souscrit l'unité de compte SILVER AVENIR dans le cadre d'un contrat d'assurance-vie ou d’un Plan d’Epargne Retraite sera soumis aux frais (notamment de versement, d'arbitrage et de gestion) de ce dernier et à la fiscalité applicable à cette enveloppe.