jeudi04mai
Choix de deux contrats pour seulement une signature

Lorsque l'on fait un placement pour préparer nos besoins futurs et ceux de nos proches, il faut faire le bon choix malgré une multitude de possibilités d’épargne.

Un des cas les plus fréquents est la comparaison des avantages que pourraient rapporter un investissement dans une Société Civile de Placement Immobilier (SCPI) en direct et le placement via l’assurance-vie.

Un épargnant qui souhaite se constituer un revenu complémentaire hésite souvent entre ces deux options. En effet, le choix n’est pas facile sans faire un petit calcul qui vous permettra d’estimer les intérêts à percevoir.

Une petite simulation simplifiée va vous donner une vision globale de ce qu’un contrat d’assurance vie et un placement en SCPI pourraient rapporter.

Mais il est important de remarquer que les rendements nets que nous allons tenter de comparer ici se basent sur un simple calcul statique. Il fait abstraction de toutes les variables aléatoires qui pourraient influencer le marché financier et immobilier mais aussi les facteurs qui tendent à différencier la détention d’une SCPI en direct et la souscription à un contrat d’assurance vie.

Par exemple pour un contrat d’assurance vie, un des facteurs que nous n’allons pas prendre en compte dans le calcul est la structure de frais qui est nettement plus abordable par rapport à celle d’une SCPI quand on y souscrit pour la première fois.

Le rendement d’une SCPI en direct

Supposons que la SCPI nous fera bénéficier un rendement de 4,63%, qui correspond au rendement moyen du marché en 2016.

Logiquement, un budget que vous allez consacrer pour un investissement en SCPI en direct est qualifié de revenu imposable pour l’administration fiscale.

À cet effet, la somme sera fiscalisée à votre tranche marginale d’imposition (TMI), auquel on rajoute les prélèvements sociaux (PS). Pour simplifier le calcul, supposons que les prélèvements sociaux ne sont pas déductibles. Les résultats sont les suivants :

  • Pour une TMI de 14%, on aura un rendement net de 4,63% x (1 – 29,5%), soit 3,26%.
  • Pour une TMI de 30 on aura un rendement net de 4,63% x (1 - 45,50%), soit 2,52%.
  • Pour une TMI de 41%, on aura un rendement net de 4,63% x (1 – 56,5%), soit 2,01%.
  • Pour une TMI de 45%, on aura un rendement net de 4,63% x (1 – 60,5%), soit 1,83%.

Le rendement d’une assurance-vie

En général, les assureurs ne reversent pas la totalité des loyers pour une assurance-vie. Si l’on se base sur un contrat d’assurance vie qui rapporte les 90% des loyers de la SCPI, on obtient un rendement brut de la SCPI qui pourrait baisser jusqu’à 4,17%.

En tenant compte des frais de gestion du contrat d’assurance vie qu’on paie chaque année, le rendement net de frais de gestion ne représentera plus que 3,17%. Mais au moment de l’encaissement du capital placé en assurance-vie, les prélèvements sociaux évalués à 15,5% seront à déduire sur les gains de la SCPI. Ce qui nous donne une rémunération de 2,68%.

Enfin, en appliquant le prélèvement forfaitaire libératoire (PFL), le rendement réel s'élèvera à 2,48%.

On pourra donc conclure que la détention en direct ou via un contrat d’assurance vie nous procure un rendement qui tend plus ou moins vers la même valeur (2,5 %), pour un TMI est de 30 %. Mais il y a une petite contradiction car la détention de SCPI dans l’espoir de se constituer un revenu complémentaire n'est rentable via l'assurance-vie que pour les assurés qui sont soumis à un plus fort taux d’imposition (de 41 et 45 %).

Dans ce cas de figure le placement en SCPI est plus intéressant que l’assurance vie.

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