La société civile (SC) MeilleurImmo offre, dans une perspective de long terme, une solution aux épargnants souhaitant investir dans l’immobilier au travers d’un patrimoine mutualisé et diversifié. Géré par Sofidy, ce véhicule est une unité de compte exclusivement distribuée dans les contrats de Meilleurtaux Placement. Décryptage de Paul MISSEREY, gérant du fonds.
Parlez-nous de la stratégie d’investissement de la SC MeilleurImmo ?
MeilleurImmo permet d’investir directement et indirectement au travers de fonds d’investissements alternatifs (société civile, SCPI, OPCI, Autres FIA immobiliers).
Cette stratégie d’allocation flexible et diversifiée tant d’un point de vue géographique en France et à l'étranger (Espace Economique Européen, Royaume Uni et Suisse) que par typologie d’actifs immobiliers (commerces, bureaux, résidentiel…) ou forme de véhicule permet à MeilleurImmo de combiner à long terme des couples « rendement-risque » complémentaires sur l’ensemble de la thématique immobilière tout en mutualisant le risque grâce à une forte granularité de son patrimoine. L’exposition stratégique du fonds peut être adaptée à chaque phase de cycle immobilier, ou en cas de changement de configuration de marché.
Ce fonds est géré en architecture ouverte. Comment sélectionnez-vous les supports externes ?
Sofidy est reconnue pour sa gestion rigoureuse patrimoniale basée sur une forte mutualisation des risques et l’intégration des enjeux ESG dans l'ensemble de ses process afin d’obtenir une performance durable à long terme. C’est donc avec la même rigueur que nous sélectionnons les fonds gérés par des tiers. Nous sommes très attentifs à la qualité du patrimoine sous-jacent des fonds dans lesquels nous investissons et leur capacité à mutualiser les risques. Nous sommes également attentifs à l’intégration des critères ESG dans la gestion de ces supports en privilégiant les fonds labélisés « ISR Immobilier » ou classés article 8 ou 9 au sens du règlement SFDR. Enfin, leur capacité à assurer leur liquidité et à maîtriser leur niveau d’endettement lors de fluctuations des marchés est également essentielle.
Pourquoi la valeur liquidative de la part a-t-elle très peu évolué ces derniers mois ?
Certaines classes d’actifs sur lesquelles le fonds est positionné ont vu leur valeur baisser ces derniers mois, ce qui a été compensé par la bonne tenue de la valeur des parts de SCPI en portefeuille. Cela valide la pertinence d’une stratégie immobilière diversifiée sur plusieurs supports complémentaires. Une exposition immobilière se construisant sur le temps long, le fonds dispose également de liquidités élevées qui lui permettra de saisir des opportunités créatrices de valeur. N’oublions pas, non plus, que le fonds a été lancé fin 2022. Il est donc trop tôt pour tirer des conclusions sur son potentiel de performance qui s’inscrit sur le long terme. Par ailleurs, les performances des fonds immobiliers accélèrent, pour des raisons techniques, en fin d’année.
L'objectif de rendement annuel de 4% peut-il être atteint d’ici la fin de l’année ou faudra-t-il attendre plusieurs années ?
Nous sommes toujours confiants sur cet objectif de rendement annuel moyen de 4% sur la durée de placement recommandée. Qui plus est, les liquidités importantes du fonds, permettent d'être bien positionné pour tirer parti de l'environnement actuel et saisir des opportunités d'investissement génératrices de performance. Mais l’immobilier, qu’il soit direct ou indirect, est un investissement de long terme et avec des frais incompressibles les premiers mois. Les parts de MeilleurImmo doivent donc être acquises avec un horizon de placement recommandé d’au moins 8 ans, tout en sachant que ni le capital ni l’objectif de rendement annuel n’est garanti.
Au-delà de son objectif de performance, MeilleurImmo peut apporter décorrélation et diversification par rapport aux autres classes d’actifs, et peut donc améliorer le couple « rendement-risque » d’un portefeuille patrimonial. L’immobilier tertiaire, sur lequel le fonds est majoritairement positionné, est également l’une des rares classes d’actifs permettant d’amortir l’érosion inflationniste de l’épargne grâce au mécanisme d’indexation des loyers.
Quelles sont les typologies d’immobilier actuellement privilégiées ?
Nous recherchons des supports investis sur des actifs centraux dans les métropoles dynamiques, avec des niveaux de loyer raisonnables permettant une revalorisation dans le temps. Parmi les typologies d’actifs qui nous sembles attractives, nous regardons notamment les commerces de pieds d’immeuble de zones denses, un segment très dynamique qui répond aux besoins de proximité des citadins, les bureaux de petite ou moyenne surface modulables, adaptés aux nouveaux modes de travail et situés au cœur des métropoles dont les prix redeviennent attractifs, ainsi que des segments de diversification comme la logistique du dernier kilomètre ou l’hôtellerie et notamment celle de plein air. La qualité d’un tel patrimoine et sa capacité à répercuter durablement l'inflation dans les loyers constitue un moteur de performance dans le contexte actuel de remontée des taux d'intérêt.
Prendre des risques pourquoi pas, mais bien les connaître c’est mieux !
Les parts de Société Civile sont des supports de placement à long terme et doivent être acquises dans une optique de diversification de votre patrimoine. Dans le cas de MEILLEURIMMO, la durée de placement minimale recommandée est de 8 ans. La société est un produit exclusivement destiné à une clientèle professionnelle (Compagnies d’assurance...) telle que définie par la directive de l’Union européenne concernant les marchés d’instruments financiers (2004/39/CE). Elle ne bénéficie d’aucune garantie ou protection de capital, présente un risque de perte en capital, et engage indéfiniment la responsabilité des associés institutionnels à proportion de leurs apports. Comme tout investissement, l’immobilier présente des risques : absence de rendement ou perte de valeur, qui peuvent toutefois être atténués sans garantie par la diversification du portefeuille de la société civile. Elle est également exposée au risque de gestion discrétionnaire et aux risques propres aux sous-jacents dans lesquels elle investit. Le détail des risques est décrit dans le Document d’information de la SC MEILLEURIMMO. L’investisseur est averti que son capital n’est pas garanti et peut ne pas lui être restitué ou ne l’être que partiellement et ce même s’il conserve ses Parts durant toute la durée de placement recommandée.
Ceci est une communication publicitaire. Veuillez vous référer au document d'information des investisseurs et au document d’informations clés avant de prendre toute décision finale d’investissement.
