lundi05novembre

Méconnue, la vente à réméré peut pourtant intéresser les propriétaires ayant des difficultés financières, et qui sont le plus souvent endettés. L'application de l'article 1659 du code civil permet en effet au propriétaire d'un bien de le vendre tout en gardant une faculté de rachat.

    Le vendeur dispose donc d'une faculté de rachat dans les 5 ans à compter de la vente, à moins que ne soit contractuellement prévue une période inférieure. Il pourra reprendre la chose vendue " moyennant la restitution du prix principal " et d'un supplément. Il est en outre possible pour le vendeur de continuer à occuper le bien en contrepartie d'indemnités d'occupation à verser à l'acquéreur. Ce " loyer " mensuel équivaut en moyenne à 1% du prix de vente du bien.

    Juridiquement, si le vendeur exerce sa faculté de rachat, la vente est annulée de façon rétroactive. Le vendeur doit seulement s'acquitter du prix de rachat, des réparations du bien, des frais de la vente, et l'acquéreur restituer le bien.

    D'un point de vue fiscal, la vente à réméré est taxée comme une vente classique. Les droits d'enregistrement et de publicité foncière sont dus par l'acquéreur. Le vendeur devra quant à lui s'acquitter des plus values immobilières si le bien en question n'est pas sa résidence principale. Or, la vente étant rétroactivement nulle en cas de rachat, il est possible d'obtenir la restitution totale ou partielle de l'impôt sur les plus value.

    Un vendeur qui souhaiterait récupérer son bien devra en informer l'acquéreur par lettre recommandée avec accusé de réception ou par exploit d'huissier, et lui préciser qu'il est en mesure de s'acquitter des sommes dues. Le vendeur devra de plus s'acquitter d'un droit fixe de 125 euros au trésor public, si le rachat se passe dans les conditions prévues au contrat et par le code civil. S'il n'exerce pas sa faculté de rachat dans les 5 ans, l'acquéreur deviendra propriétaire irrévocable du bien et pourra donner congé au vendeur-locataire.

    Malgré des coûts importants pour le vendeur, la vente à réméré offre donc une protection du patrimoine. De plus, le bien ne sera pas vendu à un prix inférieur à celui du marché en cas de vente par adjudication. Ce type de vente permet notamment d'éviter une saisie immobilière en sortant le bien de son patrimoine. Cependant, la vente ne sera opposable aux tiers (et donc aux créanciers) qu'après publication à la conservation des hypothèques. Attention, un tel acte ne doit pas permettre de créer une insolvabilité, auquel cas les créanciers peuvent exercer un recours oblique. Il ne doit s'agir en quelque sorte que d'un rachat de crédit garanti par un transfert de propriété.

    L'investisseur est également gagnant puisqu'il acquiert un bien décoté de 30% à 50%, perçoit une indemnité d'occupation, une indemnité de réméré en cas d'exercice de la faculté de rachat par le vendeur. Le versement d'une indemnité de réméré n'est pas obligatoire mais peut être fixé contractuellement. Elle varie généralement entre 3% et 10% du prix d'achat du bien. En outre, l'acte de vente peut prévoir à l'avantage de l'investisseur que le vendeur sera déchu de sa faculté de rachat en cas de mauvais paiement des loyers aux échéances convenues.
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