dimanche08septembre

Le marché de la colocation est en plein essor. De plus en plus de français, étudiants mais aussi salariés, choisissent de vivre en colocation plutôt que de louer seul un bien. Il faut dire que vivre en colocation, partager un bien, correspond beaucoup plus au mode de vie moderne basé sur l'économie collaborative. Économiquement aussi, les locataires s'y retrouvent :  les loyers pour une chambre en colocation étant plus faibles qu'un studio. Une vraie situation de win-win puisque pour le propriétaire bailleur la rentabilité est plus forte sur une colocation de 3 personnes que pour 3 studios distincts. Pourtant, alors que la demande est de plus en plus croissante, le marché manque d'offres. C'est donc une vraie opportunité pour les investisseurs qui se lancent aujourd'hui dans l'acquisition d'un bien pour le mettre en colocation. À condition de savoir comment s'y prendre
 

1 - La colocation, nouveau signe du développement de l'économie de partage

Il y a plus de 20 ans, les séries américaines, tels que " Friends " ou " Seinfeld ", apparaissaient à l'écran en France, avec un très large succès, et faisaient découvrir aux Français un nouveau mode de vie : des adultes, insérés dans la vie active, vivant sous le même toit à New York. Mais il a fallu attendre quand même près de 20 ans pour que ce mode de vie " à l'américaine " se démocratise auprès des jeunes actifs français. 

De plus en plus de jeunes actifs choisissent en effet de vivre en colocation. Un essor qui doit beaucoup au changement de mentalité et au développement de l'économie de partage .

Pour des raisons financières principalement, la colocation est un mode de vie très plébiscité par les étudiants. Louer une chambre en colocation coûterait en effet 30% moins cher qu'un studio, et les économies réalisées sur le mobilier ou encore les charges locatives (électricité, gaz, internet ...) sont également à prendre en compte.

Mais limitée aux étudiants jusqu'à ces dernières années, la colocation touche désormais un public plus large, comme des personnes divorcées, des jeunes adultes qui ne peuvent assumer seuls la charge d'un logement ou des personnes âgées qui disposent de chambres inoccupées.

Selon le baromètre de la colocation du site Appartager de 2018, 46 % des colocataires  sont des étudiants et 44 % sont des salariés. Les salariés sont de plus en plus attirés par ce mode de logement, pour des raisons financières, mais aussi tout simplement par le mode de vie contemporain qui s'inscrit tout à fait dans le changement de mentalité des Français.
 

 

 

En 20 ans, les mentalités ont été bouleversées. Il y a 20 ans, le jeune salarié français rêvait d'acquérir sa résidence principale. Auparavant il louait un bien en attendant de mettre suffisamment de côté. Un studio, ou un appartement s'il était en couple. Pour se déplacer, il passait son permis et achetait une voiture. Pour ses loisirs, il se payait son " home cinema " et détenait une énorme collection de DVD et de CD. Pour ses vacances, il rêvait d'acheter une petit loft au bord de la mer.

Aujourd'hui, le salarié n'a plus de voiture, il n'a même pas toujours le permis. Il se déplace en Uber ou Blablacar. Pour les vacances, il voyage dans toute l'Europe (ou le monde) avec Easyjet ou Ryanair. Il loue sur Airbnb, écoute de la musique sur Spotify et regarde des films sur Netflix. Avec l'essor de cette économie " collaborative ", la propriété est devenue " has been ".

L'essor de la colocation est un autre signe qui montre le développement de l'économie collaborative. Désormais le Français ne loue plus un appartement, il loue une chambre dans un colocation et partage la cuisine, le salon et les salles d'eaux. Il fait ainsi des économies et dispose d'un bien de meilleure qualité : une grande cuisine, un espace extérieur, qu'il partage mais qu'il n'aurait pas eu s'il louait seul. Surtout, cette obligation de partager avec d'autres colocataires n'est plus une contrainte : les Français (notamment les jeunes mais aussi de plus en plus de seniors) ne veulent plus vivre seuls. Ils préfèrent vivre dans un cadre où ils rencontrent du monde et échangent.  Fini le métro, boulot, dodo...

Si la colocation apparaît au départ comme une façon plus simple de se loger, ce marché semble de plus en plus bouché. La demande a en effet augmenté de 14 % en un an. Nantes, Paris et Lyon sont les 3 villes où l'écart entre le nombre d'offres et de demandes est le plus important. Selon le baromètre Appartager, à Nantes, il faut compter 6,3 prétendants par offres, 5,6 pour Paris et 5,5 à Lyon. Dans ces villes, une chambre en colocation aura ainsi toutes les chances de trouver preneur très rapidement.

Le loyer moyen d'une chambre en colocation en France en 2018 était de 496? soit une inflation de 7% par rapport à 2017. Les loyers ont nettement augmenté à Bordeaux et à Montpellier pour atteindre respectivement 463? (+ 5%) et 417? (+ 3%). Bordeaux s'est en effet beaucoup développé ces derniers mois grâce, entre autres, à l'ouverture de la LGV depuis Paris, entraînant une explosion des prix de l'immobilier et donc des locations.

 

Le Groupe Colocatère est une société de conseil en immobilier d'investissement, spécialisée dans un concept unique en France, la colocation meublée sous le statut fiscal avantageux du Loueur Meublé Non Professionnel.  La démarche est innovante car elle consiste à trouver, transformer et gérer pour le client un bien (priorité aux maisons individuelles ou parfois appartements) qui sera loué en colocation. Le Groupe Colocatère propose un concept " clé en main ", de la recherche du bien, en passant par le financement, les plans de réalisations et les travaux, et enfin la gestion locative grâce aux agences Colocatère dédiées à 100% dans la colocation, concept unique en France. 

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2 - Avis d'expert : Interview de Loïg Lemeilleur cofondateur de Colocatère

Fondé en  2011, Le Groupe Colocatère propose une approche nouvelle de l'investissement locatif. En partant de l'idée que la colocation est devenue un mode de vie pour beaucoup de jeunes actifs, mais que les logements ne sont pas adaptés à la vie en communauté, l'entreprise lilloise propose à des personnes qui cherchent à investir, de leur trouver des biens, des maisons ou des appartements, qu'elle transformera en colocations de standing, très attractives et très rentables. Dans ses colocations, le cachet de l'ancien est conservé, chaque chambre a sa salle de bain et ses toilettes, et les espaces partagés sont décorés avec soin. Colocatere est le seul acteur en France à rechercher le bien pour l'investisseur et à s'occuper de la transformation du bien en colocation et de la gestion. Plus d'une centaine de propriétaires (et plus de 500 locataires) ont déjà été convaincus par les projets de l'entreprise qui propose une véritable expertise sur ce marché en plein essor. 

  • Quel est le budget minimum pour investir en colocation ?

Le principe de la colocation démarre à partir du moment où 2 personnes décident de vivre ensemble. Cela demande une surface minimum qui détermine un prix de départ. Entre l'achat des murs et les travaux, il faut compter un minimum entre 150 000 euros et 200 000 euros et jusqu'à 850 000 euros environ pour un seul projet.

  • Quelle ville/zone géographique choisir pour investir dans une colocation ?

Tout dépend du budget et des objectifs du client. 
Si le client souhaite faire un investissement patrimonial nous allons chercher des biens sur des villes telles que Bordeaux, Lyon, et Paris, en favorisant les hyper centre ville.
S'il souhaite du rendement nous allons lui proposer Lille, Rennes, Reims et Nancy, ou  les périphéries des grandes villes

  • Tous les biens sont-il adaptés à la colocation ?

Non c'est nous qui les reconfigurons en colocation. Chaque chambre bénéficiera d'une salle de douche privative voir même un toilette dans les maisons.
Les biens sont totalement rénovés et équipés. Les pièces de vies communes doivent être spacieuses et confortables 
Nous avons un fonctionnement particulier dans notre démarche commerciale et les propositions d'investissements que nous pouvons faire à nos clients. Nous partons du client, de ses objectifs, de ses critères et seulement à ce moment là nous nous mettons en recherche d'un bien. C est pour ça que nous n'avons pas de stock de produits. Nous sommes partis du principe que chaque client était unique, avec des objectifs de vie propre et c'est pour cela que chaque investissement doit être unique et adapté à sa demande

  • Faut-il proposer des locations meublées ou non meublées?

Notre modèle est basé sur le principe du meuble. Le but étant de faciliter l'accès à la location pour les locataires ( étudiants et jeunes actifs). Le locataire pose ses valises. Fiscalement, la location meublée est aussi plus intéressante pour le propriétaire qui percevra les loyers avec une fiscalité nulle ou quasi-nulle, grâce notamment à la possibilité d'amortir le bien sur les revenus.

  • Faut-il passer par une agence pour gérer le bien?

Non chacun est libre de choisir. Maintenant 99% choisissent de déléguer le gestion à des professionnels de la colocation tels que Colocatere. Colocatere propose en effet à ses clients, une fois l'investissement réalisé, de prendre en charge la gestion locative (recherche des colocataires et gestion administrative), afin que vous n'ayez plus qu'à recevoir les loyers en fin de mois.

  • Quels autres critères vous paraissent essentiels avant d'investir ?

Nous parlons d'un investissement immobilier avec tous les risques que cela comportent. Les critères de sélections sont extrêmement importants. La première question à se poser est : " est-ce qu il y a de la demande locative sur le secteur ? " De cette réponse dépend le potentiel de l'investissement.Ensuite il faut bien choisir les interlocuteurs. À chaque métier il y a un professionnel.


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3 - Cas pratique : Exemple d'investissement via Colocatere

Annie et Christian, 44 et 46 ans, sont propriétaires de leur résidence principale dont ils viennent de rembourser le crédit et cherchent à réaliser un investissement pour se créer un patrimoine en vue de leur retraite. Sans prendre trop de risques, ils souhaitent obtenir la meilleure performance sur 20 ans, avec le frottement fiscal le plus faible possible (ils ont une TMI à 41%).
Pour ce projet, ils peuvent allouer entre 200 et 250 euros par mois. 

Ayant deux enfants étudiants, ils ont eu l'occasion de voir les avantages de la vie en colocation pour les locataires. Pour tout dire, Annie aurait bien voulu qu'à son époque ce type de location soit plus démocratisé, car elle se serait bien vue dans une "colloc'" quand elle était étudiante. Christian lui pense surtout à la rentabilité, et contacte son conseiller pour qu'il lui fasse une simulation de l'investissement

  • Investissement

Avec leur capacité d'épargne mensuelle et leur horizon de 20 ans, Annie et Christian peuvent partir sur un investissement de 298912 ?, qui se décompose en :
- Prix du bien : 128 000 ?
- Travaux pour adapter le bien à la colocation : 102612 ?
- Meubles : 11 000 ?
- Foncier 30 000 ?
- Frais d'acte 12 800 ?
- Frais d'ingénierie : 12 500 ?

Dans leur bien, ils auront 3 colocataires et recevront un loyer mensuel de 1350 ? (net de charge) mais hors taxe foncière (1500 ? par an soit 125 euros par mois). Soit un loyer net de 1225 euros par mois.

  • Crédit

Ils contractent donc un crédit pour 298912 ?, avec un taux à 1,6 % fixe sur 20 ans
La mensualité de remboursement s'élève à 1456 ?
Comme ils perçoivent 1225 ? de loyers nets, cela donne un effort d'épargne de 231 euros par mois pour rembourser les mensualités.

  • Fiscalité

Grâce aux travaux et à l'amortissement du bien et des meubles, le couple aura un résultat financier de 0 ? donc ne payera pas d'impôt. On peut le voir ci dessous :

Les 5 premières années :
- Recettes annuelles: 16200 euros
- Amortissement annuel immeuble (sur 20 ans) : 12796 ?
- Amortissement annuel meubles (sur 5 ans) : 2200 ?
- Charges annuelles (intérêts d'emprunt et taxe foncière) : Dégressif de 6190 euros la 1er année à 5345 euros la 5ème année
Les 5 premières années, le résultat est négatif et le couple se créée une perte qui sera reportable par la suite

Les 8 années suivantes :
- Recettes annuelles: 16200 euros
- Amortissement annuel immeuble (sur 20 ans) : 12796 ?
- Charges annuelles (intérêts d'emprunt et taxe foncière) : Dégressif de 5125 euros la 6ème année à 3485 euros la 13ème année
Le résultat reste négatif jusqu'à la 13ème année et le couple continue de se créer une perte qui sera reportable par la suite

Les 7 dernières années :
- Recettes annuelles: 16200 euros
- Amortissement annuel immeuble (sur 20 ans) : 12796 ?
- Charges annuelles (intérêts d'emprunt) : Dégressif de 3235 euros la 14ème année à 1651 euros la dernière année
- Utilisation des pertes reportables :  Progressif de 169 euros la 14ème année à 14549 euros (le solde) la dernière année
Le résultat reste négatif grâce au report des pertes

  • Bilan de l'opération

Avec 231 euros d'effort d'épargne, et un apport initial de 1200 ? (pour payer les frais de procuration) le couple a investi une épargne de 55440 euros. Il a pu réaliser un investissement de 262 561 ? (net de frais). Dans une hypothèse défensive, sans compter de revalorisation du prix du bien ou du loyer, le taux de rendement interne de l'opération ressort à 12,48 %

 

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