vendredi09novembre
Connaitre coût placement SCPI avant signature contrat

À l’heure où les taux d’intérêt bas affaiblissent notablement le rendement des placements, les contrats vies en euros sont délaissés en faveur des SCPI (sociétés civiles de placement immobilier). Des supports en unités de compte qui rapportent davantage, outre leur fiscalité avantageuse. Mais qui, il faut le préciser, regorgent de risques ainsi que des frais élevés.

Les profits engendrés par les fonds immobiliers sont à hauteur de 4,4%. Une véritable aubaine pour les épargnants qui souhaitent voir leur investissement fructifier. Sachant que l’inflation ronge la rentabilité de certains placements, qui se trouve déjà restreints par la politique des taux bas instaurée actuellement.

L’affluence des souscripteurs d’assurance-vie vers les sociétés civiles de placement immobilier n’étonne plus personne. Le fait est qu’elles détiennent des prérogatives fiscales, outre son importante rémunération. En revanche, les risques encourus méritent réflexion. Sans parler des écarts entre la valeur à l’acquisition et celle de la revente qui impactent incontestablement la performance de ces produits. Surtout quand l’opération se fait dans les huit premières années.

D’une forte rémunération à des avantages fiscaux

L’essor actuel des assurances-vie en unités de compte s’explique essentiellement par la faible rémunération des fonds en euros. Ces supports permettent, en effet, aux épargnants de diversifier leur placement.

C’est d’ailleurs la raison pour laquelle ils se tournent vers les SCPI. Ces sociétés qui se spécialisent dans l’achat et la gestion de propriétés immobilières, telles que des locaux professionnels ou commerciaux, des hôtels, des cliniques, des entrepôts, et même des maisons de retraite, pour redistribuer par la suite aux investisseurs les bénéfices qui en découlent.

Il faut dire que ce type d’investissement présente plusieurs atouts. À commencer par son rendement qui est des plus bénéfiques. À titre d’exemple, la SCPI Épargne foncière a fait profiter à ses contractants 4,45% de leur prix d’achat en direct l’année dernière, pour un revenu à hauteur de 35,64 euros par part (l’acquisition de cette dernière coûte 800 euros auprès de La Française REM, pionnière en termes d’épargne foncière à capital variable).

Outre cela, si les loyers des SCPI sont soumis à des taxations fiscales, elles sont beaucoup moins importantes que celles des contrats classiques dès lors que le placement est réalisé à travers un contrat vie. En effet, le fisc ne ponctionne que :

  • Des contributions sociales de 17,2% pour les investissements de plus de huit ans ;
  • Une taxe unique de 30% pour ceux les fonds placés depuis septembre 2017.

À noter que dans le cas contraire, les impôts peuvent s’élever entre 47,2% et 58,2%.

Tenir compte du revers de la médaille

Il va de soi qu’un placement à forte rentabilité comporte des risques. Pour ce qui est des investissements en SCPI, il faut toujours s’attendre à des baisses de leurs cours et de leurs foyers. Pas étonnant que la plupart des contrats d’assurance vie ne présentent que deux UC en immobilier. Quantalys révèle cependant quelque trentaine qui fait exception, avec cinq supports au choix.

Par ailleurs, ces produits occasionnent des coûts très élevés. Les assurés doivent en prendre en compte dans leur décision, car ces derniers impactent négativement sur leurs revenus.

Tout d’abord, il faut savoir que des commissions allant de 6% à 14% sont incluses dans le prix de souscription.

Certes, il est possible que la compagnie d’assurances ait conclu des accords avec leurs fournisseurs de SCPI, mais les conventions d’achat varient toujours d’un assureur à un autre. De nettes différences peuvent alors être observées entre les prix d’acquisition et de revente. Cela pouvant même engendrer des déficits financiers, notamment pour les placements de moins de huit ans.

Bon nombre d’assurances-vie exigent 10% à 15% de commissions sur les loyers, en plus des charges afférentes à la gestion du contrat. Une SCPI peut alors voir son rendement s’abaisser jusqu’à 2,37% en tenant compte des frais et des participations aux bénéfices.

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